誰しも好き好んで家賃を滞納するはず無いのは

重々承知しておりますが、悲しいことに

賃貸では約８％のご入居者が軽微な滞納をし

全体の約３％程のご入居者が本格的な滞納を

同じく約２％が重滞納に陥るとされています。

※軽微な滞納⇒残高不足など

　本格的な　⇒１か月滞納

　重滞納　　⇒２か月以上の滞納

とはいえ、昨今の個人名義での賃貸借契約では

基本的に保証会社への加入を必須とするので

不動産屋や貸主が滞納に頭を悩ませるといった

事態は中々発生しないようになっています。

※保証会社⇒賃借人の滞納が発生した際に

　　　　　　賃借人に代わり賃貸人へ

　　　　　　家賃相当額を立替払いする会社

弊社は管理引継ぎをさせて頂いた物件達の中に

過積載されたアパートがありまして…

定期的に滞納者さん達と直のお話し合いを

させて頂く機会に恵まれております。

つまり、支払いを求める側の立場から見た

一定以上の信憑性を伴って記載できるという

マジで何の自慢にもならない経験値があるので

それを皆様にお裾分けしよう！という話です。

あと、書かなくてもご理解頂けると思いますが

締結する気は皆無です。

不幸にもお家賃の滞納を発生させてしまった

ご入居者は（以下、滞納者）必ずある事を

督促（支払いを求める）側に伝えてきます。

そのある事とは…

言い換えますと滞納発生の理由ですね。

こっちなんです。ただ、非常に残念なことに

解決策には言及してくださらないのです…

まぁ、滞納の発生理由によっては解決策を

見出すこと自体が困難な場合もありますが…

つまり、仮に滞納状態に陥ったとしても

督促側も安心（？）してくれる。

っていうお話になるんですね。

そもそも滞納しないで欲しいですけど…

可能性が爆上がりします。

詳しくは各々で調べて欲しいのですが

普通に考えて、滞納で訴訟を起こされた人が

一般人と同列に扱われるワケ無くない？

ご本人の努力だけでは現状の打破が難しい場合

私の場合は、いったん賃貸借契約を解約し

移ってから返済をした方が良いのでは？って

進言をするのですが、これも聞いてもらえない

ことがすごく多いんですよね…

異常に多いので、これを機にプチ禁煙なり

休肝日を多めに取ったら？って話にいたっては

逆ギレにあうケースすらあります…

お金の流れと健康面を健全化させるうえでも

良い提案だと思うんですけど…

長々と書いてきましたが、簡単にまとめると

ご自身が悪い状況に陥ってしまったときに

取るべき行動というのはお仕事と一緒で

報告・連絡・相談をする事と、人の話を

素直に受け止める事。って話でした。

賃貸物件（アパート・マンション・貸家等）を

管理させて頂いていますと、年に数回くらい

頂戴する機会に恵まれます。

なるべくポジティブに捉えようと「恵まれる」

と、記載しましたが…不幸でしかないです。

今回、久しぶりに頂戴した謎クレームの内容は

といったお話でした。以下、苦情元の属性や

アパート所在、その他、関係者の身元に繋がる

情報は全て伏せさせて頂きますが

書き綴っていきたいと思います。

※苦情元の属性→性別・年代など

「〇〇アパートの管理会社はこちらですか？」

弊社事務所にかかってきたお電話口の方は

間違いが無いかを確認するような調子でした。

※不動産管理会社としましては相手の語気が

　激しかろうと穏やかであろうと

　管理会社か？という確認の時点で

　めちゃくちゃ身構えます

〇〇アパートは確かに弊社が管理をしていると

電話の相手にお伝えをすると、続けて

「ちょっと相談というか苦情みたいな

　お話になってしまうのですが」

窺わせるような文言を紡ぐお電話口の方。

あぁ…アパート入居者が近隣に迷惑をかけて

その苦情の申出ってことか。とりあえず

状況を詳しく伺って、お電話口の方が被った

不快な思いには謝罪しなきゃなぁ…

などと諦観の念でお話の続きを促します。

「〇〇アパートの隣に住んでいる者ですが

　アパートの住人がこちらを監視している」

？？？？？？？？？？

一応の補足ですが、この時点では私はまだ

決めつけてはいません。

単純に「なんで？」って思っただけです。

以下、たいして面白い話でもないので

訴えと質問を箇条書きでお送りします。

お電話口の方の訴え

私からの質問

お電話口の方の回答

私からの再質問

お電話口の方の回答

と、残念（幸い）な事にお話を打ち切られて

お電話が終了してしまいました。

再補足ですが、私は一応、今に至っても

捨てたわけではありません。

お電話口の訴え出が正しいのであれば

アパートの住人が空き巣か何かを企てている

といった可能性も無い訳では無いかと。

ただ、今回の苦情（？）に関しましては

アパート管理会社として出来ることは微塵も

無いかと存じますので、警察に相談するか

強く思いました。

暖かくなってきたからなのか（？）ここ最近

高齢者の賃貸契約に関してのご相談のお電話が

増えてきたように感じます。

…気温は関係ないとは思いますけど。

一番多いのは「同居している親」との別居系で

次点で「遠方の親を近所に呼びたい」系です。

物件に辿り着くことが出来ると思いますが

アパート探しが難航しがちかと存じます。

差が出るのはどういう事なのか？って点を

今回はお話させて頂きたいと思います。

まず、大前提として一定以上の御年齢の方が

賃貸借契約を締結すること自体が難しいという

事実があります。主に寿命の兼ね合いで。

ガイドラインが発表されたりしましたが

正直、告知事項から除外されるからといって

付帯的に発生する様々な費用の事を考えると

告知事項に関するルールの制定はあんまり

高齢者の賃貸借契約のハードルを下げる事には

寄与していないように感じます。

次に、家賃の支払い根拠の提示をすることが

なかなか難しいという現実があります。

高齢者の主な収入は年金になりますので

年金の支給額でアパートの賃料を賄えるのか？

っていうところで賃貸借契約を行う前の

「入居審査」でひっかかってしまうのです。

これに関しては若年～高齢まで公平です。

その他、色々な理由があるのですが、これらの

賃貸契約難度を左右しているように感じます。

冒頭の「お部屋探しの理由が～」って話は

ご高齢の本人名義契約を早々に諦めて

ご親族名義での契約にシフトできるので

お部屋探しの幅が広がる→難度が下がる。

っていうオチでした。

真岡市の空き家バンクに店舗（事業用物件）が

追加されました。正確には今年の２月程から

「真岡市空き店舗等バンク制度」として

スタートしていたそうですが、３月下旬に

栃木県宅建協会と協定を結んだそうです。

→制度登録された店舗等の契約締結の際に

　不動産業者が入るようになりました

これに伴って、真岡市より市内の不動産業者へ

空き家バンクへの協力（参加）を要請する

お手紙が届きました。大変申し訳ないですが

弊社は現時点では協力を見送らせて頂きます…

理由は居住用不動産の空き家バンクの時と

同じ理由となります。

ブログをご覧になった方が勘違いされないよう

はっきりと申し上げておきますが、私自信は

思っております。一部修繕費等に公金の補助が

入る兼ね合いから取引対象が狭まる点も

趣旨が地方創生であろうことを考慮すれば

致し方無いことかな？とも思っています。

空き店舗等バンクの補助対象エリアに関しては

先に区画整理かなにかをして道路幅を広げたり

もっと利便性の高い街並みにしてからの方が

良いような気がしなくもないですが…

条例などが制定されていたそうです。

今回のお話の後半の方で触れようと思いますが

日本とそれ以外の国で不動産業界の商慣習が

違いすぎるので日本で上記のようなことは

あんまり起こらない気がします。

で、ネット記事を最後まで見た訳ではないので

ここからは憶測になるのですが…

要はＡＩ＝多量のデータ。を基にした出力に

偏重を加えられると家賃操作に繋がるだろ。

って話なのでは無いかなと思います。

簡単に言うと、ＡＩを使って近傍類似地の

不動産価格（家賃）を収集して対象物件の

家賃算定する際に偏重（偏った考え方）が

はいっていると偏った方向に突き進む

→アメリカはインフレが進んでいるので

　家賃価格に関しても上昇傾向にあるため

　家賃上昇が加速してしうのでは？

っていう状況を規制したいのではないかと。

２０２３年ころから、日本の不動産を購入した

ニュースが流れていたりしました。もっとも

報道内容的には、周辺の同程度の物件に比べ

相場程度の家賃まで値上げする。といった

不動産屋の目線で言うと

「そんなに騒ぐことか？」

くらいの値上げだったので、全国ニュースで

取り上げるほどの事？って印象でしたが。

当時のニュースでは賃貸よりも儲けが見込める

民泊化を図り既存入居者の追出しのために

家賃を値上げしている。みたいな論調でした。

個人の見解としては、退去が相次いだら

民泊化を目指すかもしれないけど値上げした

新賃料を受け入れる入居者を追出す気配は

特に見られなかったように見えていましたが。

アメリカやヨーロッパ諸国は特に顕著ですが

家賃は高騰も下落もします。本来は。

日本は賃貸物件の家賃は（なぜか）実体経済に

遅効するという特徴があります。

→景気が良くなったからといって、いきなり

　家賃を値上げするということがほぼない。

アパート等の賃貸物件を管理させて頂いている

不動産屋の立場としても、特に既存入居の

家賃を値上げするというのは抵抗を感じます。

入れ替りのタイミングで新規募集賃料を

値上げするというのならまだしも…

それでも周辺相場を見ながらになりますので

実態は前回募集と同等か微増くらいですけど。

修繕・維持費などが短期に高騰し過ぎた場合は

契約更新の時期に値上げをするかもですが

弊社が管理をさせて頂いているアパートでは

更新時値上げは幸いにして（？）未実施です。

今迄ご入居頂いていた皆様がお部屋をきれいに

使用されてご退去頂いているおかげです。

とはいえ、日本も家賃と景気が関係ない訳では

ありませんので、特に最近の物価の上昇だと

どこかしらで家賃もしくはそれ以外の何かで

大家さん方の物件維持費などのケアをしないと

不動産賃貸業の維持が困難になってしまうので

お部屋を借りる皆様方におかれましては

今後とも、賃借したお部屋は自己所有かの如く

丁寧な使用をお願い申し上げる次第です。

来年４月から改正建築基準法が施行されます。

凄い雑に言うと、脱炭素社会の達成に向けて

建築物（住宅など）での省エネ対策の徹底や

木材利用の促進を促すための改正だそうです。

木材→成長に空気中の二酸化炭素を使うので

　　　育った木を建築材として使用する事で

　　　二酸化炭素を閉じ込める事が出来る

　　→地球温暖化ガスが減る

っていうお話だそうです。

法改正後、新築住宅に関してはＺＥＨもしくは

ＺＥＨ水準の省エネ性能を義務付けるそうで

元々、性能を売りにしていた住宅メーカーは

特に影響が無いと思いますが、お値段を売りに

していた住宅メーカーはキツイのでは？って

いらぬ心配から軽く調べてみましたが…

結果、特に問題なさそうでした。

→既にＺＥＨ水準１００％に向けて

　取り組み済みでした。

要は、快適で過ごしやすいお家が増えるって！

ってお話だと思って頂ければ良いかなと。

来年以降の新築に限った話では無いですけど。

→長期優良住宅の認定が取れてるレベルなら

　大概、どのお家も快適だと思ってます。

詳しい話を書き始めますとマジで長くなるので

ここも簡単にご説明させて頂きたいのですが

現行法の４号特例が縮小されるそうです。

ざっと言いますと、小規模な木造住宅において

場合があるよ。ってお話でして。

今まで、２階建て以下・延床５００㎡以下の

検査が省略できなくなるということですね。

一般的な感覚でいう範囲の平屋は省略可。

改正の発端とは全然関係ないのですけれど

ボ〇戸建ＤＩＹｅｒの皆様、死ぬのでは…

部分的にツライこともある法改正ですが

ご自身とご家族のためにお家を購入しようと

検討されている皆様にとっては、安心で

快適な住居の供給が増える。という話でした。

既にお家を保有している方々におかれましては

定期的なメンテをさぼらないようにして

大規模修繕を避けるようにした方が

トータルで見たコスパが良くなると思います。

昔からインフレに強いと言われる不動産ですが

コロナ終盤より絶賛インフレ中の現代日本で

総務省から今年８月分のＣｐｉが出てたので

中身を確認してきました。

ちなみに不動産がインフレに強いというのは…

って事が挙げられています。凄い簡単に言うと

１万円の現金を持ったＡさんと、１万円分の

不動産を持ったＢさんが居たとしまして

世界に10％のインフレが起きたとします。

従来１万円だった商品は1.1万円になるので

Ａさんは実質9.1％ほど資産が減少しますが

Ｂさんの不動産はインフレの恩恵を受けるので

資産が目減りしませんよね？って話です。

消費者物価指数から生鮮食品とエネルギーを

除いた指数をコアコアと言います。なぜに

生鮮食品とエネルギーを除くのかと言うと

だそうです。で、その次の107.4という

数字の方ですが、基準（2020年）から見て

どれ位の増減があったかを示す数字でして

凄い雑に言えば４年前より7.4％くらい

物価が（平均して）あがったよ。ってお話。

で、肝心の不動産（住居）の増減ですが

４年前比で10.3％位の値上りだそうです…

まぁ、田舎でも新築建売とかは建築材の

値上りの影響もあって高くなりましたし。

23区の新築マンションの平均販売価格が

１億円超とかニュースありましたし…

もっとも、設備等の修繕・維持費の方は

４年前比で18.3％値上りしてます。

爆増しているのであれば、不動産を運用する

値上げできる（される）ってお考えの方…

現実はそんなに甘くなくてですね

なんと＋0.4％ほどでしかないのです…

多分、都心部であったりそもそもの需要が

旺盛なエリアであれば平均値以上の値上げも

そんなに難しくないとは思います。

また、地方部であっても競合に対して確たる

優位性（稀少性）を持っていれば多少なら

値上げできるかな？とは思います。

結論、不動産は確かにインフレに強いっぽいが

強さを存分に生かすのであればそもそもの

需要が多いエリアで売買に専念する方が良い。

地方で中古や賃貸だとインフレの恩恵は

薄いｏｒ殆どない…

今年の７月、不動産取引の際の仲介手数料額に

下記のような変更（改定）がありました。

今まで→売買価額４００万以下の不動産取引は

１８万＋消費税、４００万以上の不動産取引は

売買価額×３％＋６万

改定後→売買価額８００万以下の不動産取引は

３０万＋消費税、８００万以上の不動産取引は

売買価額×３％＋６万

要は不動産屋の報酬→仲介手数料に下限があり

その下限の引き上げを行った！って事です。

で、なぜ報酬下限の引き上げを行ったかですが

一言で言いますと、空き家の流通を活性化し

所謂、空き家問題の解決を図るため。

という事になります。

果たして不動産屋の報酬下限を引上げる事で

日本の空き家問題は解決するのか？について

空き家の現状と報酬改定に対する私見を

書き連ねていこうと思いますのでお暇でしたら

お付き合いいただけますようお願い致します。

総務省による令和５年住宅・土地統計調査では

総住宅数における空き家率は13.8％だそうで

前回調査時（2018年）に比べ0.2％の増加。

ただ、「賃貸・売却及び二次的住宅を除く」

空き家は5.9％ほどだそうです。

戸数で言うと385万戸。

つまり、賃貸戸建（空室）や売却中であったり

ワケではないが使用目的がありますよ～って

いうお家を除いたガチの空き家というのが

5.9％程ありまして実数で言うと385万戸だよ

っていうお話です。増加率で言うと0.3％。

で、住宅総数の方は前回調査時から比べて

4.2％の増加だそうです。

つまり日本の総住宅数は５年前に比べて

0.3％増えたってデータですね。

住宅供給側の直近のデータはこんな感じです。

日本国内の年間出生数が約77万人だそうで

対して死者数が約157万人との事ですので

国内で自然に増減する需要数だけ見ると

日本の人口比で年間0.67％の需要減少が

起こっていると言えると思います。

※人口だけに着目した場合です

統計調査の結果だけを追っていきますと

空き家は以降も増え続けそうな印象ですね。

国交省の統計、令和5年の新設住宅着工数では

新築住宅（マンションや賃貸含め）は

前年比4.6％減の約82万戸となっています。

減少は3年ぶりだそうですので、コロナ禍で

需要を先食いしか、物価高の影響なのか

またはその両方かな？って思います。

建築関係の人のお話によると現状の価格高騰は

→今後、人件費が上がる分は未反映

だそうですので、今後も住宅価格は値上りを

続けるであろう。とか言ってました。

ちなみにＤ和ハ〇スの営業さんの話です。

上の話が真実かどうかは一旦置いておいて

住宅建築価格がそう簡単には以前の水準には

戻ってこないとすれば、今後も新築住宅の

着工数は減少もしくは以前に比べて低水準の

伸びしかしなくなるかもしれません。

…だとすると日本における空き家問題は

時間が解決してくれるような気がします。

冒頭でご紹介しました、不動産屋の報酬下限の

引上げに関しましては正直なところ

あまり寄与しないのでは？と考えております。

と、言うのもガチ空き家の中の極一部には

相続争いや立ち退き案件等で一時的に

使用をしていないor出来ない物が含まれると

思いますが、多分大半の場合ではそのままでは

活用出来ない状態だと思われるからです。

例えば土地には特に問題が無いけれど上物の

損傷が激しく、かつ解体費用を負担すると

土地の売却代金が幾らも残らないとか

むしろマイナスになるといった場合でも

空き家の所有者は売却に消極的になります。

パターンで流通し難くなっている感じです。

上記はまだ良い方でそもそも土地の使用自体に

著しく制限がかかる立地（調整区域）の場合

上物が当面の使用に耐えられるとしても

役所に許可申請したり何かと面倒ですし

上物が使えないとなるとそもそも誰に購入を

検討して貰うか？からして結構な難問です。

なので不動産屋の報酬下限の引上げはガチ目の

空き家問題には効果が無いとは言いませんが

そこまで強い効果は期待しにくいのでは？

と、思うわけです。強いて言えば売買価額が

なので、ガチ目の空き家の内、頑張れば無くは

無いかな？って程度の空き家に関して言えば

報酬改定の恩恵を受けるかな？って感想です。

契約不適合免責・現況有姿でオナシャス。

※会社によっては今日までかもしれませんが…

皆様、お盆休みはいかがだったでしょうか？

気がついたら連休が終わっていました…

お盆中（前）のニュースといえば、那須ハイが

募集をかけたところ、応募が殺到した！という

報道がありましたね。ＴＯＰ画は今年の３月に

那須ハイ行った時の写真ですが、あんな辺鄙な

場所での勤務になるのに県内外から応募が

殺到したらしいですよ。凄いですよね。

一応、補足しますケド那須ハイの運営会社が

時給2,500円を支払って集めたい人材とは

【優秀】な人材と言っていましたので

誰彼構わず高待遇（給与面）での人材募集を

しているわけでは無いのですが…

字面だけ見ても【時給2,500円】って

今後、日本の労働市場に変化が出そうで

なんとなく良い話に見えますね！

不動産屋なので不動産に関連する話をします。

注目していないかもしれませんがここ数年は

非常に旺盛な取引が行われています。

本来は実需（自己居住用）のお客様を相手に

売買いが成立つ市場ですので、買手不足が

顕著な世界だったのですが、昨今では

投資目的での購入を目指す層が大量に流れ込み

非常に強気設定となっていました。

※今は値段が下がってきてます。

私自身も投資目的で中古住宅を購入しますので

日に３回は不動産ポータルサイトに張り付き

良い物件が無いか情報を集めているのですが

そんな事を年単位で続けていますと

不動産の情報をキャッチすることがあります。

つまり、売れ残っている物件が新着情報として

再アップされた場面に出くわすわけです。

間違っている（市場に受け入れられていない）

という結果だと感じます。

→価格評価方法的には正しくても買手が

　つかなければ意味がない。って意味で

一瞬、那須ハイの話に戻しますケド高時給での

人材というのは「自ら売込みできる」でした。

＝雇用期間中の売上ＵＰに貢献できる人です。

新築価格とまでは言いませんが、中古市場では

その不動産商品に何を期待するんでしょうね？

例えばですけど、高品質を期待する層は

普通に注文・新築を検討すると思いますし

立地の稀少性は都心部であれば分かりますが…

という事で、今回のお話を不動産屋的に言うと

媒介先を変えるよりも先に価格設定を見直せ

っていうお話でした。売出価格を不動産屋側が

主導したのであれば査定時にその金額で

自分だったら買うか？を一考しましょうね。

前回までに引き続き、賃貸物件の原状回復での

知っておいて頂きたいポイント解説ですが…

今回は経年変化と償却の話をさせて頂きます。

皆様もネットなどの情報で例えば…

といった様な謎知識を見かけた（聞いた）事が

あるかと存じます。※間違いです。

上記の様な誤解は国土交通省が公表している

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

という資料の誤用から来ているものです。

実際、ガイドライン12Ｐの最後の方には

修繕等の入替に伴う負担が発生しうる。

って普通に書いてあります。（文は違うけど）

アパートや設備に限った話ではありませんが

経年変化と言います。皮製品などでは表面が

飴色に変色しますし、その変化が好意的に

受け止められますのでエイジングなどという

カッコいい呼び方が付いていたりしますね。

通常損耗というのは、想定内の使用であっても

ついてしまう様なキズや汚れの事を言います。

デジタル化が進んだ現在で物品のレンタルの

良い例をあげるのがしんどいですが…

仮にキャンプ用品のレンタルがあるとすれば

返却時に多少の土がついているからと言って

うるさい事は言われないかと思われます。

上の２つをまとめますと、使っていなくても

使用用途に応じた多少の傷や汚れが付く。

といったお話になります。

元々は税法上のお話でして、事業などの業務の

ために用いられる建物・建物付属設備などの

時間の経過とともに価値が減っていく資産。

という概念があるそうです。法人税逃れの為に

一括償却は許さないって事なんだと思います。

上の話は分かり難いと思いますので背景色部の

【時間の経過で価値が減る】ってところだけ

理解していただければ良いかと存じます。

税法上の減価償却を流用している。というのが

原状回復請求上での償却という事になります。

※国交省のガイドラインに書いてあります。

青色背景色部分をもっと簡単に言いますと…

考え方を流用します。っていうお話ですね。

年数が設定されています。この年数の事を

（法定）耐用年数と言います。耐用と書くと

いう考え方の事ですのでお間違え無く。

例えば壁紙（クロス）は耐用年数が６年ですが

腐ったり破けたりするという事はありません。

未使用であったり、今までの入居者さんが

丁寧に使用をして頂いている場合などでは

次の入居者を迎えるのに充分な機能（見た目）

を備えているものが殆どです。

で、上記のような状態の壁紙に落書きをしたり

煙草の煙で汚したりした場合、確かに壁紙の

資産価値は償却されているかもしれませんが

わざわざ張り替える費用が発生します。

この様に明らかに故意（わざと）だったり

重過失（間抜けすぎるうっかり）の場合ですと

壁紙代は償却しても張替え工賃相当分は

原状回復費として請求される事があります。

※壁紙張替え㎡単価の内、壁紙代は

　大体15～20％程ですので悪しからず…

上記のお話に納得がいかないとお思いの方は

６年以上型落ちのレンタカーなら格ゲーの

ボーナスステージ状態にしても弁償しなくて

良いか？って考えて貰えると良いかと。

見出しにも書きましたが、例え耐用年数を

免除されるわけじゃ無いですよ。という

お話でした。だから築古アパートだからって

壁・床をドンってしないで下さいね。