前回までに引き続き、賃貸物件の原状回復での
知っておいて頂きたいポイント解説ですが…
今回は経年変化と償却の話をさせて頂きます。
皆様もネットなどの情報で例えば…
壁紙は６年以上経ったら価値が無くなるから
退去時に張替えの費用を払わなくて良い。
といった様な謎知識を見かけた（聞いた）事が
あるかと存じます。※間違いです。
上記の様な誤解は国土交通省が公表している
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
という資料の誤用から来ているものです。
実際、ガイドライン12Ｐの最後の方には
経過年数を超えた設備等を含む賃借物件でも
賃借人には当然に善管注意義務が発生するので
修繕等の入替に伴う負担が発生しうる。
って普通に書いてあります。（文は違うけど）
経年変化と通常損耗
アパートや設備に限った話ではありませんが
たとえ使用をしていなくても時間の流れと共に
物体の見た目や性質が変わってしまう事を
経年変化と言います。皮製品などでは表面が
飴色に変色しますし、その変化が好意的に
受け止められますのでエイジングなどという
カッコいい呼び方が付いていたりしますね。
通常損耗というのは、想定内の使用であっても
ついてしまう様なキズや汚れの事を言います。
デジタル化が進んだ現在で物品のレンタルの
良い例をあげるのがしんどいですが…
仮にキャンプ用品のレンタルがあるとすれば
返却時に多少の土がついているからと言って
うるさい事は言われないかと思われます。
上の２つをまとめますと、使っていなくても
見た目などが変わりますし丁寧に使っていても
使用用途に応じた多少の傷や汚れが付く。
といったお話になります。
償却（減価償却）
元々は税法上のお話でして、事業などの業務の
ために用いられる建物・建物付属設備などの
時間の経過とともに価値が減っていく資産。
という概念があるそうです。法人税逃れの為に
一括償却は許さないって事なんだと思います。
上の話は分かり難いと思いますので背景色部の
【時間の経過で価値が減る】ってところだけ
理解していただければ良いかと存じます。
原状回復の負担を請求する際に先程書きました
建年変化・通常損耗分を負担から控除するのに
税法上の減価償却を流用している。というのが
原状回復請求上での償却という事になります。
※国交省のガイドラインに書いてあります。
青色背景色部分をもっと簡単に言いますと…
アパートに傷や汚れを付けた入居者にそれらを
キレイに直す費用を請求するにしても
時間の経過や普通に使っていても付いてしまう
傷や汚れに伴う価値の減少分は見逃しますし
その減少した価値を算出する際に償却の
考え方を流用します。っていうお話ですね。
耐用年数切れは無価値では無い
アパートの内装・設備には夫々に償却に要する
年数が設定されています。この年数の事を
（法定）耐用年数と言います。耐用と書くと
使用に耐えられる年数と誤解しがちですが
あくまで法律上の「何年で償却するか？」と
いう考え方の事ですのでお間違え無く。
例えば壁紙（クロス）は耐用年数が６年ですが
別に新品の壁紙を張って６年したら途端に
腐ったり破けたりするという事はありません。
未使用であったり、今までの入居者さんが
丁寧に使用をして頂いている場合などでは
次の入居者を迎えるのに充分な機能（見た目）
を備えているものが殆どです。
で、上記のような状態の壁紙に落書きをしたり
煙草の煙で汚したりした場合、確かに壁紙の
資産価値は償却されているかもしれませんが
特段、張り替える必要の無かった壁紙を
わざわざ張り替える費用が発生します。
この様に明らかに故意（わざと）だったり
重過失（間抜けすぎるうっかり）の場合ですと
壁紙代は償却しても張替え工賃相当分は
原状回復費として請求される事があります。
※壁紙張替え㎡単価の内、壁紙代は
大体15～20％程ですので悪しからず…
上記のお話に納得がいかないとお思いの方は
６年以上型落ちのレンタカーなら格ゲーの
ボーナスステージ状態にしても弁償しなくて
良いか？って考えて貰えると良いかと。
見出しにも書きましたが、例え耐用年数を
経過していたとしても費用負担の全部を
免除されるわけじゃ無いですよ。という
お話でした。だから築古アパートだからって
壁・床をドンってしないで下さいね。
