今年の７月、不動産取引の際の仲介手数料額に
下記のような変更（改定）がありました。
今まで→売買価額４００万以下の不動産取引は
１８万＋消費税、４００万以上の不動産取引は
売買価額×３％＋６万
改定後→売買価額８００万以下の不動産取引は
３０万＋消費税、８００万以上の不動産取引は
売買価額×３％＋６万
要は不動産屋の報酬→仲介手数料に下限があり
その下限の引き上げを行った！って事です。
で、なぜ報酬下限の引き上げを行ったかですが
一言で言いますと、空き家の流通を活性化し
所謂、空き家問題の解決を図るため。
という事になります。
果たして不動産屋の報酬下限を引上げる事で
日本の空き家問題は解決するのか？について
空き家の現状と報酬改定に対する私見を
書き連ねていこうと思いますのでお暇でしたら
お付き合いいただけますようお願い致します。
日本の空き家は13.8％
総務省による令和５年住宅・土地統計調査では
総住宅数における空き家率は13.8％だそうで
前回調査時（2018年）に比べ0.2％の増加。
ただ、「賃貸・売却及び二次的住宅を除く」
空き家は5.9％ほどだそうです。
戸数で言うと385万戸。
つまり、賃貸戸建（空室）や売却中であったり
もしくは別荘みたいな、常時人が住んでる
ワケではないが使用目的がありますよ～って
いうお家を除いたガチの空き家というのが
日本の総住宅数（全てのお家の総数）に対し
5.9％程ありまして実数で言うと385万戸だよ
っていうお話です。増加率で言うと0.3％。
で、住宅総数の方は前回調査時から比べて
4.2％の増加だそうです。
つまり日本の総住宅数は５年前に比べて
約4％増えましたが、空き家の総数は
0.2％、使用目的が無いガチ空き家の方は
0.3％増えたってデータですね。
住宅供給側の直近のデータはこんな感じです。
日本国内の年間出生数が約77万人だそうで
対して死者数が約157万人との事ですので
国内で自然に増減する需要数だけ見ると
日本の人口比で年間0.67％の需要減少が
起こっていると言えると思います。
※人口だけに着目した場合です
統計調査の結果だけを追っていきますと
空き家は以降も増え続けそうな印象ですね。
直近の新築着工数は大減少している
国交省の統計、令和5年の新設住宅着工数では
新築住宅（マンションや賃貸含め）は
前年比4.6％減の約82万戸となっています。
減少は3年ぶりだそうですので、コロナ禍で
需要を先食いしか、物価高の影響なのか
またはその両方かな？って思います。
建築関係の人のお話によると現状の価格高騰は
まだ建材の値上がり分しか反映されていない
→今後、人件費が上がる分は未反映
だそうですので、今後も住宅価格は値上りを
続けるであろう。とか言ってました。
ちなみにＤ和ハ〇スの営業さんの話です。
上の話が真実かどうかは一旦置いておいて
住宅建築価格がそう簡単には以前の水準には
戻ってこないとすれば、今後も新築住宅の
着工数は減少もしくは以前に比べて低水準の
伸びしかしなくなるかもしれません。
…だとすると日本における空き家問題は
時間が解決してくれるような気がします。
不動産屋の報酬改定の効果は？
冒頭でご紹介しました、不動産屋の報酬下限の
引上げに関しましては正直なところ
空き家問題（ガチ空き家の方）の改善には
あまり寄与しないのでは？と考えております。
と、言うのもガチ空き家の中の極一部には
相続争いや立ち退き案件等で一時的に
使用をしていないor出来ない物が含まれると
思いますが、多分大半の場合ではそのままでは
活用出来ない状態だと思われるからです。
例えば土地には特に問題が無いけれど上物の
損傷が激しく、かつ解体費用を負担すると
土地の売却代金が幾らも残らないとか
むしろマイナスになるといった場合でも
空き家の所有者は売却に消極的になります。
都心部以外の空き家問題の多くはこの
パターンで流通し難くなっている感じです。
上記はまだ良い方でそもそも土地の使用自体に
著しく制限がかかる立地（調整区域）の場合
上物が当面の使用に耐えられるとしても
役所に許可申請したり何かと面倒ですし
上物が使えないとなるとそもそも誰に購入を
検討して貰うか？からして結構な難問です。
なので不動産屋の報酬下限の引上げはガチ目の
空き家問題には効果が無いとは言いませんが
そこまで強い効果は期待しにくいのでは？
と、思うわけです。強いて言えば売買価額が
低廉であっても一定の報酬を受け取れる
→報酬額を考慮しないで素直に査定できる
って事でもありますのでワンチャン活用が
見込めそうな不動産に関しては従来よりも
積極的に取り組む要素はあると思います。
なので、ガチ目の空き家の内、頑張れば無くは
無いかな？って程度の空き家に関して言えば
報酬改定の恩恵を受けるかな？って感想です。
契約不適合免責・現況有姿でオナシャス。
