不動産業というのは隙間を見つける
天才が多いのか、何なのか？
数年前から不動産投資家の一部で
【築古戸建投資】とか
【地方築古一棟投資】みたいな
手法が流行っていました。
というか、現在でも流行っています。
通常、不動産は高額な商品ですので
「家賃収入を得たい」と思っても
中々、気軽に買えません。
金融機関での融資を受けるにしても
相応の与信が必要になります。
本人の年収・貯蓄もそうですし
不動産賃貸業の経験・市場性の理解
事業計画書の妥当性なんかも
総合して融資の可否を判断されます。
でも、普通なら億に迫る値段の商品も
数百万円であれば、買える人が
ちらほらいらっしゃいます。
「家賃収入が欲しい」という人が
「買える物件」に出会う。財布の紐も
緩んでしまいますよね？
まして、購入金額は7～10年で
取り返せますよ！とか言われたら…
※利回り10～15％
不動産屋の言う事に嘘はないんです…
確かに、購入額は【理想賃料】で
7～10年まわれば回収できます。
説明不足なのは、修繕費や賃料下落
といったリスクに関しての部分です。
モデル例を挙げてご説明します。
宇都宮市なんかで多いんですが
～300万円位の1Rマンションで
利回り15％案件。内容としては
想定賃料＝月額38000円
管理・修繕積立＝～2万円
こんな感じの収益不動産。
さすがに上記の例で飛び付く人は
少ないと信じたいですが
（飛ぶように売れてますケドね）
マンション全体の管理費と
共用設備の修繕積立金で
想定賃料の半分が削らています。
仮に、想定手残り額を月2万で
再試算すると利回り8％位です。
ここから、募集委託費なり
家賃集金管理費なり入退去時の
室内修繕費なりが飛んでいきます。
問題なのは、都内一等地での
室内リフォーム費用も地方都市での
リフォーム費用も似たり寄ったり。
という事です。月の想定手残り額が
下がれば下がる程、一度室内修繕が
発生した際の収益から見た経費の割合が
シャレにならない率を占めるという
事態になります。＝経費率といいます。
もっと噛み砕いて言えば
月手残り2万円の収益を得ていたのに
室内全修繕で50万円かかると言われると
25ヶ月分の収益が飛ぶという事です。
仮に、月手残りが3万円なら
16ヶ月分です。同様に想定手残りが
高ければ高い程、修繕が発生した際に
何カ月で元が取れるか？の
負担が軽くなります。
1R＝室内が狭い物件でこうなので
築古戸建＝間取りが大きい物件では
笑えない経費率になる事もあり得ます。
売値が安くても想定手残りや
先々での修繕負担について無関心だと
不動産投資で基本の「安く買う」を
クリアして、痛い目に合う事が有ります。
次に、想定賃料についてですが
競合（ライバル）が増えた場合には
所有不動産の魅力を高める必要が
不動産所有者の負担で発生します。
客付け不動産屋も管理会社も
当然、費用負担しません。
追加工事を行ってキレイにするか
募集賃料を下げるか…
どちらにしてもお金が減ります。
勿論、例に挙げた様な収益不動産で
キッチリ利益を出す方法も
少なからず存在しますし
安く売られている物件が悪いとも
（私個人は）思っていません。
買う方のシミュレーション不足か
売る業者の説明不足だと思います。
更に言えば投資したいと思ったのは
大体、買う方です。よって
自己責任だとすら思っています。
買いたい理由が金額ダケなら
買うべき不動産では無い。
不動産業に伝わるこの格言は
いつの時代でも当てはまる
金言なんだと思います。
