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居住用賃貸不動産の取得等に係る消費税の仕入税額控除制度が…

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居住用賃貸不動産の取得等に係る消費税の仕入税額控除制度が…

カテゴリ:売買


この度、令和2年10月以降に行われた
居住用賃貸不動産の仕入税額控除が是正され
仕入税額控除の対象外となりました…
まぁインボイス制度が始まれば似た様な
効果が発揮されたであろう事から
私は既にそっちで対応済みですが…


上記やタイトルはどういう事かというと
中古物件の売買では2種類の不動産を同時に
売り買いしているのですが、その内の
建物は課税対象でして、土地は非課税です。


つまり、例えば1500万円の中古住宅が
売っていたとしたら建物1000万円(内税
土地500万円(非課税 と言う様に
異なった不動産のセット販売なのです。
※土地建の比率は適当です。


これがどの様な意味を持つかと言うと…
課税業者から見ると、建物の値段の割合が
大きければ大きい程、買った瞬間に
1割値引きが入っている様な物になります。
その他、建物は償却資産にも出来るので
中古住宅を買って他人に貸して~をする際に
売買代金の按分で建物比率を大きくする
個人投資家さんも居ます。


個人投資家さんの内、居住用不動産の割合が
多い場合では、売上規模に関わらず
非課税業者になる為に、金取引を繰返して
課税取引額を多くして課税業者になるという
バグみたいなスキームをする位、この
仕入税額控除とかは魅力的な制度でした。
※地金スキームは先行して潰れました


なんで課税業者になりたがるか?



不動産投資家の方々が何で課税業者に
なりたがるか?と言うと、消費税の
徴収が事業者に委ねられているという
税金にしては一風変わった方法だからです。
※よく考えたら所得税とかも事業者ですね


例えば弊社もそうなんですが、課税取引の
年商が1000万円を超える事業者は
特別な場合を除いて販売商品やサービスに
消費税を付加します。
一方で、部材の仕入れを行ったり
作業を外注した際、相手先が課税業者なら
商品・サービスに消費税を付して
支払いを行います。


この時、仕入れ等に支払った消費税は
売上で徴収した消費税から控除して
最終的な消費税の納付を行います
仮に課税前で1000万円の売上がでた年に
課税前で500万円の仕入をしていれば

・納付消費税→100万-50万=50万円

といった具合になるのです。
なぜこの様な制度なのかと言うと
消費税は最終消費者が負担する税だからです。
で、冒頭のお話は

「居住用賃貸不動産を仕入れた際に
 一時負担をしていた消費税を
 仕入控除(差引き)の対象から外す

というお話になります。
※今まで出来ていたのがオカシイのですが


居住用賃貸は例外的な非課税



普段の生活を送る為に借りるアパート等。
これが居住用賃貸不動産なのですが
お部屋を借りる皆様、駐車場使用料は
消費税が掛かるのに家賃は非課税なの
気付いていましたか?(共益費も)


これは消費税制度がスタートする際に
日常生活を送る為の契約は消費か?的な
配慮から、非課税取引となっています。
但し1ヶ月未満の貸付けは課税対象です。


居住用賃貸不動産を取得した人は
それを使って非課税事業を始めるわけで
いつかは売るかもしれませんが
一旦は、最終消費者になるわけですし
消費税の概念から考えても
仕入控除出来ていた事自体が変だと…
※まぁツラいはツラいですが…


今迄はこんな感じでした



例えば、真岡市で新築建売を売出すと
施工会社にもよってはきますが
概ね2000~2500万円位で売ってますよね?
これが仮に土地値が700~800万くらいで
上物が1200~1800万くらいだとすると
課税業者であれば、実質1790~2336万で
購入できるという事でありまして
無条件で1割指している状態でした。
※もう駄目ですが…


更に2022年からインボイス制度が始まり
非課税業者が消費税を課税する事を
禁止する世の中になりますので
消費者の皆様には非常に良い世の中になり
年商を弄って消費税をポッケないない系の
事業者には住みにくい世界になります。


弊社は課税業者ですので、今までの取引で
建物価格から消費税を割り返して
還付を受ける行為も可能ではありましたが
どうせインボイス始まるし!的なノリで
建物も非課税で年次償却で頑張るという
漢の財務を実行した結果、昨年度
一瞬死にかけました


これ位なら良いか…みたいな気の緩みが
自分でも気づかない内に経理を蝕みそうな
予感があるので、税務申告行く度に
ツラい思いをして帰ってきます…


今後、どうなるのか?



よくよく調べてみたら仕入税額控除が
可能な案件と出来なくなる案件とある様で
一律禁止までではないようです
仕入から3年を過ぎるとアウトなようです。


私達、不動産業者だけが喰らうなら
私自身は別に問題ない(対策する)ので
別に良いのですが…高確率で消費者の
皆様にもツラい感じになると思います。


居住用(賃貸)不動産が仕入税額控除を
外されるという事は、仕入れコストが
約1割上昇するという事でもありますので
簡単に言うと、不動産屋の仕入れ目線が
1割下がるという事になります。


早急にお金を作りたくて持家を処分したい
        ↓
不動産屋に買取を打診する
        ↓
仕入税額控除が出来ないから買取額が低い


もしくは


中古再生住宅の売値が高くなる。


消費税は商取引の結果として課税されるので
当然、支払いは出来るよね?という
税務署様のスタンスはそのままに
買取再販会社で3年凝った物件は仕入時の
消費税を仕入れ会社が負担して
販売時の消費税は全額納付とか恐ろしい
未来が待っていますので強気買いも出来ず
ロング保持も出来ずとなります。


まぁそうは言っても既にスタートしている
制度ですので、今までにない程厳しい
査定が待っている世の中に慣れるしか
ないですよね(私は慣れました)

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