２年前に取引をさせて頂いた不動産屋さんは
売却査定で評価証明を参照しているようでして
この前、お話をさせて頂いた不動産屋さんは
不動産鑑定士さんに不動産を鑑定して貰って
売却価格をを勘案しているようでした。
鑑定士さんのお話で言えば偶に鑑定事務所
から電話が掛かってきて土地値についての
質問を受けるので、公示地価と流通価の
両方を参照して土地値を算出しているのだと
思われますが、だったら不動産屋として
鑑定書を用意するのは権威性を借りている
だけの気がしなくもないですが…
土地はある程度、決まった数字が出るので
まだ良いのですが、上物（建物）については
どの程度の評価をするのか、正直に言えば
結構、お気持ち価格な場合が多い気がします。
私は再調達価を調べて算定するタイプです。
※別に評価証明参照でも良いですけど
後、流通価を参照して売価を査定する方法と
ローン残債で、すっ高値で売り出す場合と
俺はこれ位だと思う！で決める御気持査定等…
冗談みたいに見えると思いますが、意外に
御気持査定は多く存在するんですよ。
売りが御気持査定だと在庫化しますし
買いが御気持査定で来ると荒れます。
他には、賃貸に出したらいくら位？を算定し
何年くらいお家賃を集めれば元が取れるか？
で、お家の売値を決める収益還元法なども
不動産を売る時に査定法として使用します。
築古の物件で立地はまぁまぁであれば
坪単価10万以下、一宅地50～60坪なら
収益還元法が一番売値が伸びると思います。
※完全に真岡市の場合ですね
売価の査定額が分かったとしても、それで
絶対に売り切れるかというと、そうではなく
その時その時の市場に左右されるので
売主さんのストレスは始まったばかり！
とも言えます。（指値相談とかです）
この様に不動産の査定方法には様々な手法が
ありますので、何年か前にも書きましたが
一物五価とか一物四価などとも言われます。
昨今の経済事情で言うと、一般向けに売却を
目指す場合では、新築建売の販売額が
低下している事なども売出価格の調整値で
考慮しないといけないなど様々な要素を
勘案して不動産屋は売却査定を行います。
売却理由や売却期日なども査定価に影響し
例えば一刻も早く売却をしたい場合では
一般への売却価格から２～４割ほど安い
売価設定をする必要がありますし
売急いではいない場合でも、真岡市の
土地の価格（地価）は年平均0.8％ほど
下落傾向にありますので、細かく価格の
見直しをしていかないといつまでたっても
売れ残ってしまう事になりかねません。
ローン残債が消える価格でしか売れない！
という方であっても、仮に3000万円の
借入で、年利が１％ほどだとすれば
年間、70万円位は元本返済が進むわけで
売却開始から１年経過してしまったら
元本返済分位は売値を下げた方が良いかと。
不動産の様な高額な商品は、買う時よりも
売る時の方が精神力が必要ですので
売却開始自体も、精神的に余裕がある内に
始められた方が良いかと思われます。
といっても、差し迫っていない時に
「じゃあ、家売るか！」となる方は居ない…
余裕を持って売却に臨むケースの最たる例が
転居（住み替え）だと思われますが
住み替えを検討して居る時は、新居の
支払いに現住居の売却益を充てるなら
先に売却活動を行って、売却が出来てから
新居を購入する方が良いという事です。
現在、日本で供給されている新築建売は
一般的には3LDK～4LDKだと思いますが
お子様の独立で部屋数が不要になった時など
将来的に駅近2LDKのマンションにでも
引っ越そうかな？と計画されている様なら
ご家族の意見を統一した上で、早めに
不動産屋に話を聞きに行くと良いですね。
