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マンション建替えへの道

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マンション建替えへの道

カテゴリ:不動産


16日付けの東〇経済オンラインの記事に
イ〇ーピア浜離宮→ブ〇リアタワー浜離宮への
マンション建替えに関する記事がありました。
このマンション、好立地・容積率未消化かつ
オーナーの多数は建替え賛成派。という
建替えには好条件が揃っていたにも拘らず
建て替えが決議されるまで難航したそうです。


ちなみに同記事の中で紹介されているデータに
日本のマンション総戸数は約675万戸で
内、建て替え事例は「準備中」を含めても
僅か303件。という数字が出てきます。
マンション在庫が「戸数」なのに対して
建て替え事例が「件数」なので、1件あたり
100戸だと考えると…建替え実施率は
0.4%位になります。如何にマンションの
建て替えが困難な道程か分かりますね。


前述の建替えが容易そうなイ〇ーピアでは
何が建て替えの妨げになったかというと
一部オーナーの無関心。だそうです。
ちなみに時系列で言うと

・2000年台半ば、築25年を超え
 マンションオーナーの中で建て替えを
 検討する層が現れる

       ↓

・2011年、震災を受けて危機感上昇
 翌年より耐震補強、免震改修、建て替えを
 議論する様になる

       ↓

・2014年、総会で建替え推進決議を否決

       ↓

・2015年、総会で建替え推進決議を可決

       ↓

・2018年、総会で建替え決議を可決


という流れだそうです。2014年に行われた
建替え推進決議を否決した時は、事前の
アンケートで約7割のオーナーが建て替えに
賛成していたそうですが、いざ決議を総会に
諮ると「賛否を表明しない」オーナーが居て
賛成数が8割に届かなかったそうです。
この辺、選挙に無関心な日本人らしいですね。


実際に建替えが決まった後にも時世の変化で
当初計画との相違が生じ、難航したそうですが
そっちは云わば「お金の問題」ですので
最初の壁である「無関心」よりはマシです。


マンションに住むという事は…



一つの建物を区割りして、それぞれが所有権を
保有する分譲マンションに住むという事は
建物の維持・管理、その方法に至るまで
一人の主張では認められない。という事になり
優れたリーダーと協力的な隣人に恵まれた
状態でないと、不動産の資産価値を
著しく棄損する事になりかねません


宇都宮にダ〇カ〇〇ラザという分譲(投資用)
マンションがあるんですが、賃貸界隈では
生活保護用っていう認知をされています…
勿論、共用部とかも荒れてます。
投資用と実需では多少の違いは有るでしょうが
外部管理会社に管理料を払うのが嫌で
自主管理に切り替えた実需マンションもあり
やはり、外壁や共用部は汚いですね。


よくマンションを購入する際は「管理」を買え
とも言われるように、きちんと機能している
管理組合と言うのは、集合住宅を購入する上で
非常に重要な指標となります。
後は、立地と修繕積立金と住人の世代とか…
終の棲家として購入した層が多い場合では
中々、建替えには進まないでしょうし。


商業施設が多く、公共交通機関が利用しやすい
駅前のマンションは、自身の機能が低下する
老後の生活を快適な物にもしてくれます
高層階であってもエレベーターで上がれるし。
個人的には戸建派ですが、利便性の高い立地の
マンションには憧れもあります。


こうやって書いていると、真岡市に分マンは
要らないんじゃないか?って気分になるので
今回はこの辺にしておきます…
(ポ〇スターは良いマンションだと思います)

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