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土地値の加減要素はご存知ですか?

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土地値の加減要素はご存知ですか?

カテゴリ:よくあるご質問



ここ最近、相続された土地や
使用していない土地の査定を
多く頂けるようになりました。

非常に有難い事ですので
なるべく解りやすいように
土地値の予想価額算出や
その理由等を報告するように
心がけています。

土地値のお話になりますと
一定以上のご年齢の方々の中には

「昔はもっと高かったのに…」

と、仰る方がいらっしゃいます。
しかし、一寸考えてみて下さい?

バブル期は一晩経てば土地値が上がると
言われていた程、不動産価格が
連日高騰し、その頃に不動産取引を
された方の中には、まさに
濡れ手に粟状態で大金を得た人も
いらっしゃる事と思われます。

一方、現代を生きる20~40代位の
世代は、確かに一時期に比べ
土地は安く取得できるかもしれませんが
少なくとも、土地値減少とセットで
賃金も、取得した土地の資産性も
減少しているのです。
そして、バブル期の様な一獲千金の
チャンスはあり得ない中で
土地取得(住宅購入)を目指しています。

ワンチャン有っただけ、現代よりは
良かったと思う事は難しいでしょうか?


【土地値の加減の話】
盛大にタイトルから話が逸れました…
土地値の査定をする時は、
基本的に住宅の建築に適しているか?
を物差しにして値段の加減がされます。
例えば…

・整形地(キレイな四角形)
・接道幅が広い(車の出入れが楽)
・地勢が平坦(造成費が安い)
・適当な広さである(50~70坪位?)

上記の様な特徴を持つ土地の場合、
土地の基本査定額から減算なしで
一旦の土地値を算出します。
また、

・南道路である(日照が良い)
・角地である
・二方道路である

この様な条件を満たす土地の場合、
査定額に加点(価格の上乗せ)が
される場合が多くなります。
要約しますと、
一戸建ての住宅を建築した際に
充分な日照が確保できそうで
そこそこの広さがある土地の場合
プラス査定がでる可能性があります。

反対に…

・不整形地(台形・三角形など)
・接道幅が狭い(敷延など)
・地勢に起伏がある
・狭すぎor広すぎる

先ず、これらの様な土地の場合、
土地の基本査定額から減算が入ります。

不整形地の場合であれば、
建築できる上物の形状に制限がでたり
土地がデコボコしていれば、
平坦にする為の造成費が
余計にかかるためです。

そして、その他要因として…

・嫌悪施設がある
・既に南面に高い建物がある
・告知事項がある(事件など)

この様な要因が重なりますと
更に減算される場合があります。

その他、様々な要因で
近傍類似地との価格の優劣を
査定させて頂いて、持主さんに
説明をしています。
また、よっぽどレアで無ければ、
土地値は加算よりも減算項目の方が
圧倒的に多くあります。

それは、もちろん査定の仕方にも
よると思いますが、
私の場合は、まずその土地の
最高期待値を出して、
そこから其々の土地の個別要件を
勘案している為です。

また、上記の査定方法を
説明する事により、
売主さんに一旦、考えて頂く様に
促す事が出来ます。
※人は段々値上がりする説明と
 段々値下がりする説明では、
 圧倒的に前者に好意を持ちます。


先述したように、一時期に比べ
確かに土地値は下落しました。
それでも、皆様の大切な資産です。
勢いで手放したり
後々、後悔が無いように
売却時も購入時も、今一度
思案して頂いてからご決断下さい。

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