私が言うまでもなく、栃木県って
基本的には地方都市というか…
どちらかと言えば、
田舎ではあると思うんです。
で、栃木県内でも
行政区ごとに発展度の違いがあって
ダイレクトに言えば、
宇都宮市は、お店なども充実していて
【田舎】と言うと語弊が生じる位の
勢いは有ると思いますし、
皆様にも、言っている事は
ご納得して頂けると思っています。
真岡市も決して不便では有りませんが
各種商業施設の充実度等で言えば
僅差ではありますが、宇都宮市に
負けていると考えられます。
と、ココまでは街の現状についての
再確認です。本日、お話したいのは
其々の行政区（市町村）には
都市計画法に基づく、用途地域の
指定があり（無い所もあります）
それぞれの地域で様々なルールが
定められています。
建物を建築する上で有利な地域や
住環境を維持する為に有利な地域が
存在しますので、それらの違いが
もっと土地の売買価額に反映されても
良いのでは？というお話です。
真岡市は11種ほど
都市計画？用途地域？聞きなれない
言葉の連発で申し訳ないです。
簡単に言えば、市内のドコに
何を造るか？の計画と、それを
実現する為のルール決めの様なもので…
例えば、住宅地のど真ん中に
製造系の大きな工場が出来たら
騒音や臭気などで困りますよね？
でも、それら工場が無いと
製品は造れませんし、
大きな工場が市内にあるお陰で
雇用が生まれ、市の財政が潤ったり
市民も様々な面で恩恵を受けられます。
もう、お分かりだと思いますが
工場は工業団地に造ればええやん！
ってなりますよね。
こんな感じで、○○の辺りには
工場を誘致しよう！とか
○○近辺は住宅地にしよう！とか
スムーズに進めるには、
予め、この辺は何に使う地域とか
決めておけば良さそうですよね。
真岡市内の用途地域を調べたら
大体、以下のような感じの
用途地域が設定されていました。
市内で同一の用途地域は常にコレ！
という物ではありません。
容積率・建蔽率とは、ざっくり言えば
土地〇坪に対してどれ位の
大きさの建物を建てて良いか？
というルールで、建蔽率が平面
容積率が立体的な話だと考えると
理解しやすいかもしれません。
例えば、上の表で言えば
一種低層で土地60坪の場合は
１階の面積が24坪まで
1・2階あわせて36坪までの
お家が建てられます。
不動産屋で土地の話を聞くぞ！
っていう方の9割5分は
【自宅を建てる為の】土地を
探している方だと思いますので
正直、工業専用地域でなければ
特に問題は有りません。
でも、大きなアパートやマンションを
建てる為の土地を探しているぞ！とか
一般の方でも【賃貸併用住宅】を
建築して、ローンを家賃収入で
返済するぞ！と言う方々にとっては
同じ面積の土地に可能な限り
大きな建物を建てられた方が
収益性が向上します。
大分、説明が長くなりましたが
建蔽率・容積率が高い用途地域の方が
本来、土地の売買価額も
高額になってもおかしくないのです。
普段、取引する事も無いので
特に調べていませんが
都市部に行けば行くほど
より大きな建物を建てられる土地の方が
査定価額も高額になるハズです。
残念ながら、栃木県内では
容積率・建蔽率を考慮した
土地値の算出って稀にしか見ません。
言い換えれば、
今後コンパクトシティが進んだ際、
市内の中心地や住宅地で
容積率・建蔽率の高い土地に
新たに価値が付加されるかもしれません。
コンパクトシティ化が進む
→人々の生活圏が集中する
→需要が一極集中する
土地値の動向や未来の話に
一切の責任は持てません！ですが
より大きな建物を建てられる土地を
価格差の薄い今、取得しておく事も
一種の投資として考えたら
面白いかもしれませんよ？
一応、容積率・建蔽率が低いという事は
近隣に大きな建物ができる可能性が
低いとも言えますので、
日当りが将来的にも確保できるかも
といったメリットがあります。
また、用途地域は不変的なモノではなく
一定の期間で、各行政が見直しをする事も
あります。
