持家買ったのに会社から転勤命令が…
こんな時、ローンの種類によっては
一次的に持家を賃貸に出す事が
可能になりますので（フラット使用時とか）
賃貸情報サイトにも、
稀に定期借家契約の物件情報が
掲載される事もあります。
勿論、上記の理由以外にも
定期借家契約で部屋を貸出ししたい！
という家主さんもいらっしゃいます。
借手からすれば、理由は
正直どうでも良いと思いますが…
基本的に定期借家契約とは
貸出し期限の決まった契約です。
再契約可能な場合もあります。
最初から期限の短い契約を
希望している借手以外にはメリットの
少ない契約形態です。
強いて言えば、普通借家契約よりも
諸条件（特に賃料）が安い事が多い位。
なんですが、今回お話ししたいのは
形だけ（名前だけ）定期借家契約で
借手からツッコミが入ったら
普通借家契約になる様な
危うい運用がされている物件あるでしょ？
といったお話です。
定期借家契約が成立するには
普通借家契約に比べて
借手の権利が制限される契約ですので
いくつかのルールがあります。
よく言われるのは以下の4個を
クリアしている事です。
・契約期間が定まっている事
・更新がない旨の特約を定める事
・書面による契約である事
・契約前に定期借家契約である旨を記載した
書面を交付し、説明がある事
先ず、契約期間が定まっているとは
例えば契約から２年間に限って。とか
○○年〇月〇日迄など、確定的な
期日を定める必要があります。
流石に無いと思いますが、
貸主が出向から帰ってくるまで
等の不確定な期日では
定期借家契約を締結できません。
次の、更新がない旨の特約を～ですが
これは、契約書を自作しない限り
デフォルトで盛り込まれているので
不動産屋にお願いをした系の
オーナーであれば、特に気にする
必要はないと思います。
書面による契約である事も
不動産屋を通しての契約の場合は
普通賃貸借でも書面で契約しますので
気にする必要はないと思います。
公正証書でとか言われる事がありますが
正確には公正証書等での契約であって
別に公正証書である必要は無いと
思われます。多分、民法の
契約自由の原則での口頭であっても
双方の意思が有れば契約は締結される
という一文に対して、定借の性質上
書面を取り交わしなさい
という縛りを付けたのでは？
で、最後の要素である
契約締結前に定期借家契約である旨を
記載した書面を交付し、
その説明がある事ですが…
その成立要件は以下のようになります。
・賃貸人が賃借人に説明する義務がある
・通常、不動産業者は仲介である
・仲介の立場で不動産屋が説明をしても
この義務を果したとは言えない
・不動産屋から説明するには賃貸人が
その説明等に関して不動産屋に代理権を
授与する事が必要
と、なっています。
補足ですが、最後の項目もですが
それ以前に挙げた項目を全て満たさないと
定期借家契約は成立しません。
というか、普通借家契約になります。
期限を決めたい理由があるから
定期借家契約で賃貸募集をしている筈が
退去して欲しい時期になっても
借手の居住権が優先される
普通借家契約になってしまっては
元も子もありませんよね。
定期借家契約の話をしだしたのは…
なんで今更、定期借家契約の
話をしだしたかと言うと…
空家対策法施行後から一戸建ての
賃貸物件（持家）が市場に
多く出回り始めた結果
持家＝貸せる と、皆様が認識し、
冒頭紹介の転勤系家主さんから
相談を受けたからです。
気持ちはメッチャ分かりますが
先ずは住宅ローンの種類と制限を
確認してみてください。
基本、住宅ローンを組んだまま
賃貸は出来ません。
次に、賃貸に出すという事を
楽観視しないで下さい。
長年、大家業をされている
アパートオーナーでも
退去後の修繕費用負担割合などで
頭を抱える事も珍しくありません。
賃貸に出すだけでも
超えるハードルなり、覚悟しておく
リスクなりが多々あるのに
その上、定借のつもりが
普通借家だったなんて事になったら
目も当てられません。
という様々な話を家主さんにしながら
会社勤めの時に仲介した定借物件って
要素を満たしてないんじゃない？
とか思う所が有ったので書いてみました。
書面交付とかは有ったのですが
厳密に言えば、物件管理会社が
家主から代理権を受領し
直接、説明しないと要素を満たさないんじゃ？
家主→管理→仲介→借主という
構図で契約したので…
