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賃借権と抵当権

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賃借権と抵当権

カテゴリ:賃貸


賃貸物件(アパート等)を借りる際に
必ず、宅地建物取引士から
重要事項説明を受けますね。
別に宅建取引士が偉いとかではなく独占業務の為
喉が枯れていようが二日酔だろうが
書面の交付と口頭での説明義務があるのです


重要事項説明、通称・重説ですが
その説明事項の1つに
建物登記簿に記載された事項という
説明箇所が有ります。


登記簿とは、簡単に言えば
不動産や法人が誰の?とか
どんな権利を持っているのか?等を
公的に記録している書類です。


ですので、例えば賃貸で言うと
登記簿に記載されている所有権者と
アパートの貸主が同じ人であれば
(貸主に関しては)問題なし
仮に、所有権者とアパート貸主が
違う人だった時でもアパート貸主は
どんな権利を持って所有権者
(本当の持主)に代わり
貸主になっているのか?について
説明されていれば、安心して
契約を行う事が出来るなど
自分が契約を結ぼうとしている
相手方(貸主)の権利等を
確認する為にも大切な説明内容です。


で、タイトルの話ですが
多くのアパート・マンションでは
所有権以外の権利に関する事項に
抵当権の設定が有ります。
賃貸物件で設定されている抵当権は
大体の場合、建築時のローンの為に
設定された抵当権かと思われます。


一応、抵当権についての説明ですが
抵当権とは債務不履行時に優先弁済を
受ける権利の設定といった内容で
上のアパート建築時の例で言えば…


土地にアパート建てたい
     ↓
建築費用を銀行などで借りたい
     ↓
貸出しの為に万が一の保証が必要
     ↓
お金の返済が滞ったら建設した
アパートを売って、借りたお金を返す
約束をしておこう!
     ↑
コレが、抵当権です


多くの大家さんは金融機関で借入をして
アパート等の賃貸物件を所有しています。
なので、大体の物件で抵当権設定あり
説明されるんですね。


抵当権の実行



先ほど、物件所有者が建築時等に
ローン返済不可能になった時の保証として
抵当権を設定していると説明しました。


ですので、本当にその時が来ると
=所有者のローン返済が不可能になると
抵当権が実行される事が有ります。
抵当権の実行=不動産の売却 です。


アパート入居者にとっては
今までの所有者Aから新所有者Bに変わる
という程度のお話しに見えますね。
通常の売買での所有者変更と
競売での所有者変更ではいくつか
入居者にも深く係る違いが有ります。


通常の売買での所有者変更の場合



アパート入居者が住み始めてから
売買契約があったとした場合
新所有者(アパートを買った人)から
家賃値上げの通知や、更新拒絶の
連絡が来ることもあります。


それらの入居者に不利な内容は
新所有者の一方的な願望では成り立たず
正当事由が必要になるかと思われます。
家賃値上げであれば、近隣の同程度の
アパート等に比べて賃料が安すぎるとか
退去・更新拒絶であれば、
賃貸契約を続ける事が出来ない理由など
入居者(賃借人)に一方的に不都合な
話は(基本)出来ないと思われます
新所有者が自分で住みたいとかは
正当事由にあたると思われます。


競売での所有権移転の場合



抵当権実行による競売での
建物所有者の変更の場合は
アパートの新所有者が、既存の入居者と
賃貸借契約を結ばないと言えば
最早、退去する他ありません


なんで普通の売買と抵当権実行による
競売で所有者が変わった場合とで
入居者(賃借人)への扱いが
違ってくるのか?というのは…
所有者変更に至った経緯と
入居者が住み始めた時期が関係します。


通常の売買での所有者変更では
当り前ですがアパート入居者は
旧所有者と新所有者との契約の前から
アパートの部屋に住んでいます


つまり、売買契約以前から
旧所有者と対象の不動産について
賃貸借契約が発生しています。
アパート・マンション・貸家の別なく
まして、居住用・事業用のどちらでも
賃貸借契約=借地借家法の適用
売買契約以前から発生していると
考えられる事になります。


建物建築時(完成した瞬間)に
設定される抵当権は
アパート入居者が住み始めるより
前に公的な書類(登記簿)に
設定された権利になります。


よって、アパート入居者と
旧所有者との間で賃貸借契約が
成立する前から約束された権利の行使に
入居者が抗えないという事になります。
厳密に言えば差押え~競売では時期が~とか
関係なく対抗できないと思います。


かといって、新所有者に
明日迄に退去してくれ!と言われても
ムリですので、退去勧告通知から
6か月間の明渡猶予期間があります。


万が一の時(抵当権実行)に
入居者の(継続して居住する)権利が
確保されない事があり得るので
アパート等の賃貸借契約時には
登記簿記載事項の説明や
抵当権が設定されている時には
抵当権が実行された際の補足説明
させて頂いております。


今までに、現住まいが競売になるから
引越しをするという方々と
区画整理で建物を壊す事になったから
引越しをせざるを得ないという方々に
お会いした事があります。


大体の場合、期限ギリギリまで
お引越しをされない方が存在しますが
人間、日数的な猶予がなくなると
正常な判断がしにくく成りますので
その様な場合は、余裕をもって
早めにお引越しをされた方が
良いかと存じます


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