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売れない不動産の条件は御存知ですか?

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売れない不動産の条件は御存知ですか?

カテゴリ:売買



最初にハッキリと書いておきますが
売れない不動産なんて無い
(私は)思っています。
タイトルを正しい言い方で言えば
売れなくはないけど売り渡す事が
難しい不動産の条件。と、なります。


売れない不動産は無い。
これも正しい表現を使うとすると
価格さえ適正であれば(ある程度)
どんな不動産でも買手はいる
という言い方になります。


適正な価格=市場価値・需要と照合して


ようは、不動産(土地・建物)に対して
売却価格がバリューを感じる値段であれば
→安ければ 売れるんでは?という事です。
まぁ、そりゃそうだって話ですね。


売り渡す事が難しい不動産?



上記を踏まえますと、大概は
値段が適正であれば売れる
となりますが、売主は良くても
その他が良くない場合が有ります。


売却不動産を担保に借入をした。
身近な例で言えば、住宅ローンを
借りて、抵当権設定をした場合です。


この様な場合、売却金額で
住宅ローンの残債を返済できれば
問題なく買手に売り渡す事が可能です。
万が一、売却金額と貯金等を合わせても
住宅ローンを完済出来ないようであれば
不動産を売り渡す事は(事実上)
出来ないという事になります。


その他、調整区域で地目が農地など
適切な手順を踏まなければ
特定の方にしか売り渡せない土地も
やや売り渡しにくい条件の
不動産であると言えます。


ローン残債の例で言うと…



住宅ローンを借りた時の金利や
自己資金をいくら入れたか?等々
抵当権が残っている=売れない
ではありませんが…
販売価格+諸経費まで含めて
ローンを組んでいた場合は
購入後4~6年位は諸経費分や
金利分しか払っていない可能性があり
経年による住宅の価値減少分が
ローンの残債と見合っていない
可能性が大いにあります。


仮に、土地1000万円、建物1500万円
諸経費300万円の計2800万円を
ボーナス払いなし35年返済
貸出し金利1%位で考えてみると…


建物の価値減少=61万円/年
年間ローン返済額=約95万円
諸経費相当分の返済=4.3年後
建物=木造=22年で減価償却。償却後残存価値を
新築時の1割相当で計算しています。


ローン残債と市場価値との乖離は
返済から4.3年後で約250万円くらい
になる(机上)計算です。
更に、建物の価値減少とローン残債が
釣合が取れるようになるのは…
ローン返済開始から11.7年後位です。
実際は新築と中古という様に購入希望者からの
見え方が変わりますのでもっと渋めに
売却価格を見繕った方が良いと思います。


昨今、ローン返済中の自宅売却案件も
意外に多いので売却価格査定を
不動産業者に依頼する前に
ローン残債と建物評価額位は
確認されても良いかもしれません。


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