最初にハッキリと書いておきますが
売れない不動産なんて無いと
（私は）思っています。
タイトルを正しい言い方で言えば
売れなくはないけど売り渡す事が
難しい不動産の条件。と、なります。
売れない不動産は無い。
これも正しい表現を使うとすると
価格さえ適正であれば（ある程度）
どんな不動産でも買手はいる。
という言い方になります。
適正な価格＝市場価値・需要と照合して
ようは、不動産（土地・建物）に対して
売却価格がバリューを感じる値段であれば
→安ければ 売れるんでは？という事です。
まぁ、そりゃそうだって話ですね。
売り渡す事が難しい不動産？
上記を踏まえますと、大概は
値段が適正であれば売れる
となりますが、売主は良くても
その他が良くない場合が有ります。
売却不動産を担保に借入をした。
身近な例で言えば、住宅ローンを
借りて、抵当権設定をした場合です。
この様な場合、売却金額で
住宅ローンの残債を返済できれば
問題なく買手に売り渡す事が可能です。
万が一、売却金額と貯金等を合わせても
住宅ローンを完済出来ないようであれば
不動産を売り渡す事は（事実上）
出来ないという事になります。
その他、調整区域で地目が農地など
適切な手順を踏まなければ
特定の方にしか売り渡せない土地も
やや売り渡しにくい条件の
不動産であると言えます。
ローン残債の例で言うと…
住宅ローンを借りた時の金利や
自己資金をいくら入れたか？等々
抵当権が残っている＝売れない
ではありませんが…
販売価格+諸経費まで含めて
ローンを組んでいた場合は
購入後4～6年位は諸経費分や
金利分しか払っていない可能性があり
経年による住宅の価値減少分が
ローンの残債と見合っていない
可能性が大いにあります。
仮に、土地1000万円、建物1500万円
諸経費300万円の計2800万円を
ボーナス払いなし35年返済
貸出し金利1％位で考えてみると…
建物の価値減少＝61万円/年
年間ローン返済額＝約95万円
諸経費相当分の返済＝4.3年後
建物＝木造＝22年で減価償却。償却後残存価値を
新築時の1割相当で計算しています。
ローン残債と市場価値との乖離は
返済から4.3年後で約250万円くらい
になる（机上）計算です。
更に、建物の価値減少とローン残債が
釣合が取れるようになるのは…
ローン返済開始から11.7年後位です。
実際は新築と中古という様に購入希望者からの
見え方が変わりますのでもっと渋めに
売却価格を見繕った方が良いと思います。
昨今、ローン返済中の自宅売却案件も
意外に多いので売却価格査定を
不動産業者に依頼する前に
ローン残債と建物評価額位は
確認されても良いかもしれません。
