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別に買わなくてもアパート経営はできますよ?

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別に買わなくてもアパート経営はできますよ?

カテゴリ:不動産



一部のエリサー様の専売特許にも見える
不動産投資・賃貸経営ですが
不屈の努力と根性があれば
アパートを買わなくても出来るって
御存知でしょうか?
出来るというか、条件が整えば出来なくはない
という方が正しい表現かもしれません。


築古・全空のアパートで持主に交渉して
スケールメリット効かせた上で
又貸しできれば差益分で儲けが出ます。
という、単純な話です。
細かく言うと…


誰も住んでいないアパート見つける
相場賃料の3割引き位で全室借りる
→その際に、転賃を認めてもらう
→バリューアップして一般に貸し出す
差額が収益になる


こんな感じです。仮に1室4万円位の
2DKに修繕その他で50万円の
投資をしたとすると
差益1.2万円×12ヵ月÷50万
=利回り28.8%(3年ちょいで50万回収)
という超高収益の投資になります。


…文章にすると簡単そうですね?
実際はハイパー難易度なので
勧めてくる人はあまりいません
(私も推奨はしません)


何処が難易度高いのか?



上の方法を目で追って頂き
空室中は賃料持出しじゃん!
→入居者が居なければ収益でない
という事にお気付きの方も
いらっしゃるかと思います。
全く持ってその通りです。


先ほどの例(3割引)で言えば
世帯数×0.7(借上賃料)=損益分岐点
ですので、1棟8世帯位の規模で言えば
8世帯×0.7=5.6(世帯入居でトントン)
つまり、ベースが全空のアパートを
少なくとも6世帯は常に入居者がいる
状態で回さないと赤字になります。


次にキャピタルゲインが出ないという
購入とは異なるが故の事情があります。
キャピタルゲイン=売却益 です。
全空のアパート=内装状態良くない
という前提ですので、相場賃料で
借りてくれる人を見つけられるような
修繕(バリューアップ)を
行う必要があります。


収益物件(賃貸アパート等)を
購入する場合は、所有権を得ますが
上記の転賃の場合、最初に目指すのは
使用権の取得です。
いくら一生懸命修繕して建物価値を
向上させても、その恩恵は所有者が
受取る事になります。


つまり、事業モデルとしては
白いた〇焼きとかタピ〇カみたいな
一過性事業の様にサッと稼いで
種銭を作るのに向いた事業かと思います。
賃貸の平均入居年数は4~6年なので、所有者との原契約で
造作買取請求権の放棄の代わりに長期契約を前提としない
特約でも放り込んでおけば1回満室にすれば
ほぼ元が取れるかな?という根拠から言っています


で、こんな事業の事を世間では…



この様な所有権を持たないで
差益を出す事を目指す事業を
世間的にはサブリースと言います
大東〇託とかレ〇パとか有名ですね。


企業が家主に提供するサブリースは
上で書いたような物とは異なります
具体的には借上賃料はもっと高く
長期に渡っての契約であり
その代わり、修繕費等は家主負担で
賃料減額交渉が派生する等々


簡単に言えば、企業もリスクを負って
サブリース運営しているという事です。


なので、勿論原契約の中身とか
締結までに営業から何を言われたか?
諸々の事情は分かりませんが
サブリース被害者の特集を見ると
ノーリスクの事業なんて
この世にほぼ存在しないのに
なんで被害者なんだろう?とか
多少思ってしまうんですね…
契約時に聞かされた内容と実際の契約内容が著しく違うなら
サブリース被害というよりは詐欺事件ちゃうんかな?


ついでに…



多くの賃貸物件では
アパート・マンション・戸建・店舗など
構造や使用目的の違いに関わらず
転賃が禁止されています。
これは一般の皆様に儲けさせたくない
という理由ではなく、反社の契約を
防ぐ為の措置です。


ですので、先ほどの流れを見て
自分の住んでいるアパートで
早速トライや!と思っても出来ません。
なんなら造作・模様替えも無許可では
禁止されています。
ご了承頂けます様お願い申し上げます。

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