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新築信仰が薄れてきているという記事を見ました…

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新築信仰が薄れてきているという記事を見ました…

カテゴリ:不動産



消費税増税を受けて都内の
新築マンション市場では駆込み需要が
発生したのかな?とか思い
ネットニュースを眺めていましたら
タイトルの【新築信仰が薄れてきている】
という記事を見つけました。


賃貸と売買(特に実需)では
増税による影響が異なりますので
其々、分けて記載していきます。
結論を言えば、地方には関係ない


新築マンションの売行き減少



あくまで昨対で、ですが
都内の新築マンションの売行きは
減少傾向にあるようです。
10月からの消費税増税を受けても
売行きの回復には至らなかったとの事。


参考までに、消費税5→8%への
増税時(2013年9月)は
マンション供給戸数が対前年同月比で
77.4%増加、契約率8割オーバー
驚異的な需要が生まれました。
仮に2012年9月時点のマンション供給数を100とした場合
供給戸数×契約率で見ると141戸が販売された事になります。


昨今のマンション売行き不調は
高騰し続けるマンション価格が要因
と言われており、消費税が~というより
単純に高すぎて買えないというのが
一番の原因であると分析されています。
(注)都内の話です。


賃貸市場では



賃貸市場を一生懸命分析している
ニュースはあまりないので
都内の賃貸動向については不明ですが
少なくとも栃木県内(県央)では
依然、新築ニーズは強いと感じます。


というか、新築アパートの賃料も
築浅(~5年位?)アパートの
月額賃料も対して差が無いので
なら新しい方が良い!となるのは
必然の結果ですね。
賃料差があまり付かない背景には色々な要素がありますが
今回は関係ないので割愛します。


消費税UPの影響 売買では…



元記事では消費税増を受けて
中古売買市場が今後活性化するかも?
というか、既に新築マンションより
中古住宅の売行きが好調!という
話題と、消費税増が今後新築売買に
もたらす影響について触れています。


その中でも業者から購入する場合と
個人から購入する場合の違いに
ついての言及が資産価値性を考える
入口として解り易いのでご紹介します。


俗に、新築住宅は購入時点で
資産価値2割減と言われています。
この2割減の根拠として
業者の販促費や利益上乗せ分が
価格に転嫁されている説があります。
それ自体の真偽はどうでもいいのですが…
販売価格の2割が販促費と利益という説が?と思うのは
なんでマンション販売仕掛けるのに粗利そんな
低い設定なの?と思っているという意味です。


真偽や比率の分からない説より
業者売主の場合、販売価格には
消費税が含まれるという点に着目すると
建物価値3000万円相当の住宅では
増税後・価格内税表記とした場合
273万円ほどは消費税分です。
このように新築購入価格には
消費税課税分が先ず1割存在します。
これは事実です。


対して、中古住宅売買における
主な売主は個人です。(業者は少数)
個人売主の場合、消費税は非課税なので
上記同様、建物価値3000万円の
中古住宅が売出しされていれば
3000万円がそのまま資産価値です。
購入時点・適正査定下での話です。建物の資産価値は
年数の経過とともに緩やかに減少します。


増税の影響 賃貸では…



あらゆる消費活動に課税される
消費税ですが居住用建物の賃料は
基本的に非課税となります。
(1ヶ月未満の使用などは課税対象)
アパート等の賃貸では家賃・共益費は
非課税であり、駐車場使用料が
課税対象になり得るとは言え
賃料全体に占める割合では少額な為
消費税増税が賃貸市場に与える影響は
殆ど無いと言っても過言ではありません。


また、契約金(初期費用)の計算でも
家賃・敷金・礼金等々は消費税は
関係ありません。(居住用の話です)
仲介手数料は消費税が掛かるとはいえ
8%→10%の僅か2%の差です。
恐らく、増税を要因としての取引数
減少という事は無いかと思われます


また、既存アパート等の家賃が
上がるか?に関してですが
基本的に、増税の影響は無いと
考えています。(非課税収入だし)
家賃増加要因として、直近の動向で
考え得るのは物価の上昇です。


不動産業への影響をまとめると



都心部では新築マンション需要が
価格等の要因により中古住宅へシフトし
中古売買が活発になった際は
資産性を考慮する一因として
増税の微々たる影響があるかな?
くらいですかね…


地方都市では新築戸建の販売価格が
微増すると思われますが
そもそもの価格がそこまで
高額では無いので、依然として
新築住宅の需要が以降も強く
中古住宅は価格次第になるのでは?
と、楽観視しています。


また、地方での売買・賃貸の需要も
特に大きな変化は出ないと思います。
均衡が崩れるとすれば中古住宅価格が
現状の高止まり相場から変化があれば
大きな動きも出るかな?位の認識です。
今の家賃と比べて下さい!っていう謳い文句ありますが
以降35年に渡って4LDKも必要か?を冷静に考えれば
現在、お子様がいらしても20年後位には家を出ますし
家賃は資産にならない説についても
仮に20年間6万の家賃を払うのと同額のローン返済
(2150万借入)資産性で見た損失は大差ないですし…

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