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投資先として見る不動産

カテゴリ:不動産



1年位前に仲介させて頂いた方で
FXに強い興味をお持ちで
将来的に月収〇千万円を目指すという
壮大なビジョンをお持ちの方が
いらっしゃいました
FX=外国為替証拠金取引


現代では壮大な野心を保有する
元気な若者が少なくなりつつあるので
叶うか叶わないかは別として
他者が想像もつかない夢を持つ事は
非常に宜しい事だと思います。
言葉だけですが応援しています。
お金を出資する気はありません。


老後2000万円問題が提起され
一般の方々も資産活用に
興味をお持ちの方が増えていると
報道されていますし、各種
金融商品も充実してきている為
各々が自分に合った方法で
御自身の資産を運用するのは
非常に良い事だと思います。


では、サラリーマン大家という
造語も出るほど一般認知が進んだ
不動産は投資対象として
実際のところメリットがあるのか?
不動産業者に上手く言い包められて
損をするような危ない商品なのか?
不動産業者である私の見解を
述べて行きたいと思います。


FX・不動産・株、検索すると…



FX・不動産投資・株を
GOOGLEで検索していくと
検索結果ページ下部や検索窓に
検索サジェストワードが並びます
FXと不動産投資のサジェストには


・リスク
・デメリット
・失敗
・やめとけ


等のネガティブなワードが並びます。
株だけ【初心者】とか【入門】とか
始め方に関するワードが並びます。
これって何故だか分かりますか?
株は基本的に現金投資が前提で
(空売りとか上級者向けですし)
FXや不動産投資はレバかけたり
銀行融資を組んで行うのが何故か
一般的とされているという異常事態が
常態化されているからだと思われます。


もっと簡単な言い方をすれば
身の丈を超えた取引を行って
一発当ててやる!というのが
FXや不動産投資の(何故か)
基本的な考え方とされているのです。
そんなの、失敗したらエライ目に
合うの確定ですやん…


投資は余裕資金で行う



私のお付合いのある地主様が
タイトルの様な事を仰ってました。
基本中の基本ですね。
まぁ…余裕資金など無い私からすれば
投資に興味を持ってる場合ちゃうぞ
としか聞こえないんですが…


不動産投資等で言えば
仮に融資を組んで行うにしても
十二分に可能な返済プランを組んで
行うなら良いのではないでしょうか?
賃貸物件を購入して家賃収入を
得たいんだ!というなら
満室想定収入に対する借入返済が
3割位に収まる位で想定しておけば…
超辛口目線で言ってます。また立地の賃貸需要や
不動産自体の価値・エリアでの稀少性など
他にも考慮する事は死ぬほどあります。


上記の話を要約すると…
例えば、1棟6室のアパートで
1部屋の想定家賃が5万円だとしたら

5万円×6部屋=月収30万円

こうなりますね?
目標とする返済比率を仮に30%
試算すると…

30万円×30%=9万円

よって、月々の返済が9万円で
収まるような借入期間を銀行が
融資承認するアパートを買う
もしくは、そもそも滅茶安の
アパートでローンを組んで購入する
という事になります。
自分で書いていてアレですが…
そんなんアルわけないじゃん!!


じゃあ、どうする?



先ほどの月9万円返済とは
金利2%20年ローンだとした場合
約1779万円の借入です。
程度の良い中古住宅も買えない
ローンでアパートは買えません。
仮に1779万円で満室想定360万の
アパートが売っていたら
(グロス20%のアパート)
瞬間蒸発します。もしくはエグイ
瑕疵がある物件か…
滅茶苦茶な状態のアパートを現況を受け入れて
購入し、再生→貸出しという荒業もありますが
どの程度の瑕疵を受け入れるか?という
線引きが出来る時点で熟練の投資家ですし
少なくとも第一歩で狙う案件では無いです。


では、安定した収益を目論む場合
物件に問題のないアパートを
買う事が重要…というかそういうの
買いたい皆様としては
もっと売値が高い物件を目指す
必要がありますね?


比較的新しくて、直近で修理が
発生し無さそうなアパートを
買いたいけど…ローン返済額も
抑えたい。取るべき道はただ一つ
頭金を注込むという方法です。
要は1500万円位の貯金を注込んで
3000万円位のアパートの
残金1500万円位を借入すれば?
という事です。


超勿体ぶって書いてきましたが
なんて事は無い方法で申し訳ないです。
でも、投資の基本とは余裕資金
行う事という事実からは何人も
逃れられないので…
基本に忠実に不動産投資を行うと
3000万円超のお買物をして
買ったお金を10~15年かけて
取り戻すという苦行を行うという
超割に合わない事実に気付きます。


不動産屋は儲かってんじゃん!



ここまでお読みの方の中には
不動産屋の知り合いは
土地の売買いで儲かってる!とか
リーマン大家で儲けてる人いるじゃん
とか、どっかで聞いたウマい話を
鵜呑みにして反論する方も
居るとは思いますが…


不動産転売で儲けるにしても
大家業で家賃収入得るにしても
情報収集の段階から並々ならぬ
努力と、売る・貸す時にも
相応の胆力を持ち合わせた上に
買主・借主から飛んでくる理不尽に
応対する精神力が最低限求められ
それらを笑顔でこなせる人間力が
備わっている人々の中のほんの
一例に過ぎないという事を深く
心に刻んで頂きたく存じます。


少なくとも、私は嫌です。
賃貸や売買の仲介で皆様から
感謝の言葉と仲介料を頂く事に
邁進していく所存です。

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