何回か話題にしていますが
4月1日より改正民法が施行されます。
不動産取引に大きく関わってくるのは
【契約不適合責任】と【連保の極度額】
の２点になるかと思います。
現行の瑕疵担保責任が
契約不適合責任になるというのは
単に言い方が変わるだけではありません。
ついでに、今まで売主個人の場合では
瑕疵担保免責がメジャーでしたが
契約不適合責任はある事が前提です。
瑕疵担保責任＝取引対象物件に
隠れたる瑕疵があれば、買主は
売主に責任追及が出来る。
契約不適合責任＝種類、品質または
数量に関して契約の内容に適合しない
ものがあれば買主は売主に
契約不適合責任を追及できる。
瑕疵担保免責＝隠れたる瑕疵が
見つかったとしても買主は
売主に責任追及をしない
また、契約不適合責任を追及する際の
買主の請求権は、瑕疵担保責任での
損害賠償、契約の解除に加え
追完（修補）・代金減額請求権が
新たに加わります。
更に旧規定の瑕疵担保責任における
隠れたる瑕疵とは買主が契約時に
瑕疵の存在を知らず、知らない事に
過失が無い事が求められていましたが
契約不適合責任では、買主が
契約時に契約不適合を知っていても
売主の責任が生じる等の違いが有ります。
売主・買主共に、どの不動産屋に
売却・購入の媒介を依頼するか？が
非常に重要になってくると思います。
何なら、相応の築年が経過した
中古住宅等を古家付き土地で
媒介する案件も増えて来るのでは
ないでしょうか？
インスペクションすれば良い話なんですけどね
連帯保証人への極度額設定についても
一見、消費者保護の様にも見えますが
上限が確定しない債権の連帯保証人へ
負担する債務の上限を設定などしたら
個人契約時に連帯保証人での契約など
怖くて出来なくなりますので
殆ど100％、保証会社加入を
賃貸条件にせざるを得なくなります。
また、賃貸退去時の原状回復も
一律明文化する事で、入居者が負うべき
修繕項目をキッチリお支払い頂く
必要性も出てくるのではないでしょうか？
今まで優しい大家さんだとなぁなぁで
済ませてくれる事も有ったんですけどね…
契約不適合責任が、売手・貸手だけに
責任を負わせる類の物ではなく
買手・借手にも、契約内容に適合した
責任を負わせるものであるという事を
しっかり理解する必要が有ると思います。
また、不動産仲介業者の選定基準も
大きく変わるという事についても
ご理解を頂けますと良いかと存じます。
