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改正民法施行まであと2ヶ月

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改正民法施行まであと2ヶ月

カテゴリ:不動産


何回か話題にしていますが
4月1日より改正民法が施行されます。
不動産取引に大きく関わってくるのは
【契約不適合責任】【連保の極度額】
の2点になるかと思います。


現行の瑕疵担保責任が
契約不適合責任になるというのは
単に言い方が変わるだけではありません。
ついでに、今まで売主個人の場合では
瑕疵担保免責がメジャーでしたが
契約不適合責任はある事が前提です。


瑕疵担保責任=取引対象物件に
隠れたる瑕疵があれば、買主は
売主に責任追及が出来る。

契約不適合責任=種類、品質または
数量に関して契約の内容に適合しない
ものがあれば買主は売主に
契約不適合責任を追及できる。

瑕疵担保免責=隠れたる瑕疵が
見つかったとしても買主は
売主に責任追及をしない


また、契約不適合責任を追及する際の
買主の請求権は、瑕疵担保責任での
損害賠償、契約の解除に加え
追完(修補)・代金減額請求権が
新たに加わります
更に旧規定の瑕疵担保責任における
隠れたる瑕疵とは買主が契約時に
瑕疵の存在を知らず、知らない事に
過失が無い事が求められていましたが
契約不適合責任では、買主が
契約時に契約不適合を知っていても
売主の責任が生じる等の違いが有ります。


売主・買主共に、どの不動産屋に
売却・購入の媒介を依頼するか?が
非常に重要になってくると思います。
何なら、相応の築年が経過した
中古住宅等を古家付き土地で
媒介する案件も増えて来るのでは
ないでしょうか?
インスペクションすれば良い話なんですけどね


連帯保証人への極度額設定についても
一見、消費者保護の様にも見えますが
上限が確定しない債権の連帯保証人へ
負担する債務の上限を設定などしたら
個人契約時に連帯保証人での契約など
怖くて出来なくなりますので
殆ど100%、保証会社加入を
賃貸条件にせざるを得なくなります。


また、賃貸退去時の原状回復も
一律明文化する事で、入居者が負うべき
修繕項目をキッチリお支払い頂く
必要性も出てくるのではないでしょうか?
今まで優しい大家さんだとなぁなぁで
済ませてくれる事も有ったんですけどね…


契約不適合責任が、売手・貸手だけに
責任を負わせる類の物ではなく
買手・借手にも、契約内容に適合した
責任を負わせるものであるという事を
しっかり理解する必要が有ると思います。
また、不動産仲介業者の選定基準も
大きく変わるという事についても
ご理解を頂けますと良いかと存じます。

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