株式会社 巴不動産 > 株式会社巴不動産のスタッフブログ記事一覧 > 任売の相談を受けましたが…

任売の相談を受けましたが…

≪ 前へ|予言の自己成就ですね!   記事一覧   不動産価格も下がるんですかね…|次へ ≫

任売の相談を受けましたが…

カテゴリ:売買


先日、任売の相談を受けました。
(正確には任売手前です)
御自身で色々とお調べになっていて
競売に移行する前に行動をされる辺り
御自身の未来とちゃんと向き合っていて
何とか力になりたいと思ったのですが…
残債・市場価値等の事を考慮すると
御期待に応えられないと伝えました…


任売(任意売却)とは



住宅ローン返済が不可能になった時に
競売ではない方法で住宅を売却して
その代金でローン残債を返済する方法です。
ここで問題になってくるのが抵当権です。


抵当権とは、金融機関がお金を貸す際に
対象不動産に設定する担保登記の事で
簡単に言うと約束を守らせる為の約束?


住宅購入者が銀行にお金を借りる
     ↓
銀行は期限の猶予を与えてお金を貸す
     ↓
貸出す際に約束(返済)を破ったら
この家を売って貸したお金を返済する
という約束をしましょう」って登記する
     ↑
これが抵当権(設定)です。
云千万円の貸し借りなのでしょうがない。
この他、保証協会への保証金等も
購入者が支払いますが、賃貸で言ったら
保証会社加入+連帯保証人みたいな
感じなのに文句がでないの不思議。


話逸れましたが、この抵当権を
金融機関が抹消する事に同意しないと
売却が(実質)出来ないのです。
なぜか?仮に当初持主をA、買主をBとして


Aが残債3000万円の不動産をBに2000万で
銀行の承諾なしに売る。
       ↓
Aが銀行に2000万円繰上返済して
残債1000万円の支払いを踏み倒したとする。
       ↓
銀行は、B所有となった不動産を
競売にかけて残債の回収を目指す。


こんな事になるので抵当権が付いたままの
不動産の売買は実質不可能となります。
なので任売(任意売却)を行う時は
先に金融機関と売却条件等々を打合せして
ローン残債以下での売却時にも
抵当権抹消に協力して頂く
承諾を取る必要があるのです。
※残債を消せる位の金額で売れるなら
 それはそれでOKですし
 残債が残る金額での売却予想の時も
 売却後残債の返済方法とか、
 銀行が許可した範囲でなら任売に
 進める事もあります。


今回の御相談は競売の2歩手前位での
御相談でしたので、正確には任売では
ないとも言えますが、ローン残債と
予想売却額の乖離がかなり大きい為
金融機関との調整をしないといけない
という点では、ほぼ任売です。
しかも、上記の残ってしまうローンの
額から見て金融機関の承諾をとるのも
絶望的な状況でした。


意外に市場に存在する無理筋物件



私は、売却依頼者の希望に沿えない
不動産売却依頼の時は、理由を説明して
断る事も、誠実な不動産業者かと
思うタイプなのですが、
売買市場を見ていると対象不動産の
時点での市場価値を大幅に超える
売却物件が掲載されている事があるので
世の中、取扱い商品が増えれば
売れようが売れまいがどうでも良い!
というスタンスの不動産屋もいるようです。
そんなに業者数は多く無いですけどね。


売却依頼者から見た時に
取り合えずやってみます!という姿勢は
頼もしく見えるのかもしれません。
でも、(多分)いつまで経っても
売れないでしょうし、変に期待する分
他の方法を模索する事もしないまま
時間だけが過ぎていく事になると思います。


また、割高物件を掲載するという事は
万が一、買手が見つかった際には
市場性との乖離について嘘を吐く気が
有るという明確な証拠でもあると言えます。
不動産を売却するにあたって
媒介業者から慎重に選ばないといけないとか
現実は中々エグイなと思いました。
※値段意味不業者って対象不動産に
 興味を持った人が出た際は
 「割高ですけどね~」って正直に
 言うんですかね?

≪ 前へ|予言の自己成就ですね!   記事一覧   不動産価格も下がるんですかね…|次へ ≫
  • 掲載物件数
    ロード中
    公開物件数
    ロード中
    本日の更新件数
    ロード中
  • 内部ブログ
  • お問い合わせ
  • 周辺施設検索
  • お客様の声
  • アクセスマップ
  • 会社概要

    会社概要
    株式会社巴不動産
    • 〒321-4364
    • 栃木県真岡市長田5丁目18-10
    • TEL/0285-81-6054
    • FAX/0285-81-6055
    • 栃木県知事 (2) 第005069号
  • 更新物件情報

    2024-04-18
    第六大滝ハイツ Bの情報を更新しました。
    2024-04-18
    アルクの情報を更新しました。
    2024-04-18
    カレントS・K Bの情報を更新しました。
    2024-04-18
    カーサ・ステラの情報を更新しました。
    2024-04-18
    フィランソロピー2 Aの情報を更新しました。
    2024-04-18
    エスポワール ルナ Cの情報を更新しました。
    2024-04-18
    カーサグランデ八丁台の情報を更新しました。
    2024-04-18
    シャトーハイツⅡの情報を更新しました。
    2024-04-18
    プリエール の情報を更新しました。
    2024-04-18
    リブフラット Cの情報を更新しました。
  • スマホ
  • 不動産総合ポータルサイトいえらぶ参加中
  • SSL

    本ページは、SSL技術によって暗号化し、
    入力情報を保護しています。

 おすすめ物件


第六大滝ハイツ B

第六大滝ハイツ Bの画像

賃料
5.3万円
種別
アパート
住所
栃木県真岡市荒町2丁目
交通
北真岡駅
徒歩1分

アルク

アルクの画像

賃料
5.3万円
種別
アパート
住所
栃木県下野市下古山
交通
雀宮駅
徒歩41分

カーサ・ステラ

カーサ・ステラの画像

賃料
5.4万円
種別
アパート
住所
茨城県筑西市新治1993-71
交通
新治駅
徒歩9分

カレントS・K B

カレントS・K Bの画像

賃料
4.5万円
種別
アパート
住所
栃木県芳賀郡市貝町大字赤羽1076-1
交通
七井駅
バス6分 下赤羽 停歩2分

トップへ戻る