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住宅ローン返済猶予依頼が1.3万件…

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住宅ローン返済猶予依頼が1.3万件…

カテゴリ:売買


タイトルの通りですが…
5月末時点で住宅ローン返済猶予依頼が
1.3万件ほど発生しているようです。
ボーナス時期には2~3割ほど
増加する可能性が大きいとの見方も
既に金融庁から発表されています。


前回も記載しましたが、不思議と
不動産取引では、賃貸よりも売買の方が
気風の良い契約をされる方が多い物で…
引越しや解約が気軽に出来る賃貸では
契約金を(通常)御自身の貯金で賄い
30年以上の様々な制約を受ける売買は
銀行に借りるという差が生み出す
認知の歪みなんでしょうか…


とはいえ、まさか令和になって
新種の病気が全世界に蔓延するなど
誰にも予想できなかった事ですので
不幸にもローン支払いが困難に
なってしまった方は、借入金融機関に
早めの相談をされるのが良いと思います。
金融庁からも各金融機関へ柔軟な対応を取る様に
指示が行っているそうです。


居住用不動産購入時のローンは
リスケとかリスケ+元本据置などで
救済措置を講じてくれるそうです。
※リスケ=リスケジュール
=返済期間の延長や、金利の減免など


私は、現時点では新築建売の仲介を
行っていませんので、幸いにして
弊社顧客には上記に当てはまる方は
一人も居ない為、若干他人事の様な
書き方をして申し訳なく思っています…


人によっては、不動産屋なんて
契約終わればハイさよなら!なんだから
住宅ローン返済に困る人が増えようが
なんともおもってないんでしょ?
捉える方がいらっしゃると思いますが
住宅ローン返済がキツイ方が増えるのは
不動産屋にとって明確なデメリットが
発生しますので、今回はこの話題について
記事を書いています。


なぜ返済困難な状況が困るのか?



不動産売買仲介を行う時に
不動産という大きな買物を自己資金で
完結させる方等、そうそう居ません。
9.9割方の人が銀行から借入をします。
つまり、巨額のお金を一旦支払うのは
貸出しする金融機関です


各金融機関も何千万というお金を貸出し
回収は35年後という超リスキーな取引を
すんなりとはOK出来ません
そこで信用保証協会(売買金の保証会社)で
審査(保証できるか?)をチェックし
保証協会の保証が付くようであれば
晴れて貸出しを行える様になります。
いわゆる、ローン審査です。


つまり仮に住宅ローン支払い不能者が
大量に発生してしまうと、本当に困るのは
この、保証協会という所になります。
不動産の売主や銀行、仲介する不動産屋は
特にダメージを受けません。


今の説明を逆に辿っていくと
保証協会が保証できないとなると
銀行がお金を貸し出せない
→不動産売買が成り立たない
という当り前の現象が起ります。


今回のローン返済猶予依頼は
言う迄もなく、新型コロナの影響です。
という事は新型コロナ騒動が落着けば
住宅ローン貸出し(審査)も平時に戻る…
とは、多分ならないと思われます。


なぜか?そもそも今回のコロナ禍も
誰にも想像つかなかった事態であり
35年という長期間の間に、似た様な
出来事が起こらないとは誰にも
言い切れない事だからです。
そうでなくてもなんちゃってフラットとか
制度悪用が最近、目立っていましたし…


値下げ率も上昇している



日本の住宅市場には強烈で妄信的な
新築信仰が存在します。
(気持ちは解りますケド…)
都心物件などの一部を除き、住宅は
新築時が値段のピークで、以降は
年々、市場価値が下がります


東京・大阪・名古屋の3大都市部でも
中古住宅の値下げ率は年々増加しています。
値下げ率とは、中古を売出してから一定期間
売れなかった時に行う値下げの事で
現状で約3割の物件が値下げ経験があります。
=売残り期間が長期化、不動産価格の低下


特に地方の中古に多いのが、市場価格より
ローン残債が多い為に売り出し価格を
実勢価に合わせられない。という事態です。
簡単に説明しますと…

土地:1000万円、建物:2500万円
この様な新築建売物件(木造)の場合で
35年間、一切の土地値の減少が起こらず
建物の市場価値の減価率が法定耐用年数の
償却率と同様に減少し、借入利息は
0%で繰上返済無料という通常では
あり得ない好条件で試算すると…

市場価値>残債 になるのが
大体、借入から24年後くらいとなります。
実際は市場の競合の有無や
該当不動産毎の要因を考慮しますので
一概に築24年以降で無いと
不動産が売れない等は有りませんが…


万が一の経済悪化時に割を喰うのが
保証協会だという話は先ほどしました。
不動産購入時のローンを保証するのが
年々リスキーになる→リスク担保を取る
=住宅ローンが100%では出なくなる
という事態に陥る事も無くは無いのです。
※頭金を入れて価格の80%がローンになる。とかです


ただでさえ20~40代の貯蓄率が
低下しているというデータが出ているのに
更に住宅ローンが通り難い感じになると
売買仲介の不動産業者は打撃を受けます
というか、既にローコスト住宅の台頭で
中古住宅市場は値崩れを起こしています。
ここに追撃が入ると消費マインドにも
悪い影響が出かねません。


国は中古住宅流通にも注視している



私達、不動産業のボスは国土交通省
(国交省)なのですが、平成22年決定の
成長戦略の中に、良質な新築住宅の供給と
中古住宅流通・リフォームの促進という
ビジョンが有ります。


現状のスクラップ&ビルドから
低炭素社会の実現を図るという側面と
中古住宅の市場価値を欧米諸国並みに
上昇させたいという側面が有ります。


上は、現行の新築信仰から
中古住宅を直して使うに移行すれば
必要木材量を減らせたり、新しい部品の
製造量を減らせたりするので
CO2削減という国際的な取組への貢献。


下は、購入した不動産の市場価値が
減少しなければ、それは購入者の資産と
言える様になりますし、大手を振って
税収を上げられます。(固定資産税)


現状で達成できそうな市場は
東京都心の中古不動産市場だけですが…
長々と色々な思惑を説明してきましたが
纏めると、住宅ローンの焦げ付きや
破綻は不動産屋にとってもマズい。
という事がご理解頂けると思います。


でも、不動産屋の多くは
目の前の案件を何とかする為に
無理やりローンを通しにかかったり
資産根拠を偽装したり(エビデンス改竄)
自分で自分の首を絞める行為に
熱心になっている様に見受けられます。
私が現時点で売買の新築仲介を行わない
理由の一つでもあります。
だって、ローンを通す業者の方が好きでしょ?


不動産取引という不慣れな旅路の
案内人たる仲介業者の振舞いが
一見、親切そうに見えるようであれば
地獄への道は善意で舗装されている
という諺を思い出してみて下さい。

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