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改正マンション管理適正化法…

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改正マンション管理適正化法…

カテゴリ:売買


今年の6月24日に公布された
「マンションの管理の適正化の推進に関する
 法律及びマンションの建替え等の円滑化に
 関する法律の一部を改正する法律」
通称、改正マンション管理適正化法
増加する老朽化マンションに関する様々な
問題を解決する為の法改正だそうです。


ちなみに国内の築40年以上のマンションは
平成30年末時点で約81万戸ほど存在
10年後には約198万戸、20年後には
約367万戸に増加すると試算されています。
※国交省データより


通常、マンションは築年数の経過と共に
その資産価値を減少させていく物ですが
適切な管理がされたマンションについては
築年数の経過が資産価値に影響しない事例
(ヴィンテージマンション)を踏まえ…

・適切な修繕計画があるか?
・修繕積立金は充分に積み立ててあるか?
・管理組合は機能しているか?

等を国土交通大臣が定め、市区がそれに基づき
適正化を推進する計画を策定するそうです。
マンションという集合住宅の管理・修繕の
計画にルール付けを行うといった所でしょうか?


で、適切な管理を行っているマンションは
認定(修繕や積立金の準備が良好)をして
適性ではないマンションについては
市区が指導・助言を、知事が勧告をする
→ちゃんとやれ!って怒られる。
と、なるようです。(2022年に完全施行)


という事は、購入・売却をする際の
マンションの資産性を計る要素に
以降、【認定】があるかどうか?も
加わってくるかもしれませんね。
暴論ですが、管理費・修繕積立費が高額な
マンションで無いと資産性が低い。
※今の分譲マンションって、最初は管理費・積立費を
 安く設定して販売する事が多いですよね…


宇都宮の投資用分譲マンション(1R)とか
「全く持って管理されてないやん…」
といった物が多くあるのですが
それらの資産性が更に低くなる可能性が…
(既に地の底まで落ちてます)


依然として難しい建替え



適切な管理・修繕を促す事で中古マンションの
資産性を維持するのは良い事だと思います。
ですが、根本の古いという事は変わらないので
いつかは建替えや、解体して敷地の売却が
必要になってくるのは変わりませんね。


マンションみたいな集合住宅では
区分所有者の5分の4以上の合意が無ければ
建替えや敷地売却が出来ません
→民法上の原則で言うと「共有物の処分」で
 区分所有者全員の同意が必要だったケド
 平成26年に建替え円滑化法が改正され
 多数決による売却が可能になったそうです。


中古で購入した若い世代は建替えを
希望する層が多い一方で、終の棲家と考える
シニア層もいるので、区分所有者の8割の
同意を取るのって、本当に難しいそうです。
※世帯が滅茶苦茶多いトコだと
 住民同意アンケの期日までに返答が
 返ってこないケースまであるらしい…


何にせよ、少なくとも維持・管理については
一定の線引きがされる事になりましたので
立地の良い中古マンションの購入については
今迄よりも安心して臨めそうですね!

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