昨日の日経新聞記事に
「住宅ローンの完済年齢が上昇している」
という見出しの記事がありました。
住宅ローンと言えば【35年】と
イメージされる方が多いと思いますが…
過去の平均貸出期間で見ると
・2014年 25.7年
・2015年 25.4年
・2016年 25.6年
・2017年 26.4年
※住宅金融支援機構データ
こんな感じで、上記観測期間では
35年ローンは全体の約2割程度となり
25年以下での借入が最も多いとの事です。
ただ、平均貸出期間は新規借入だけでなく
ローン借換えも含まれていますので
実態としては35年で完済をするのが
やはり一般的だそうです。
データを見る時は観測背景にも注意ですね。
日経の記事は【完済時の年齢】について
触れている記事ですので
→2020年度利用者の完済年齢が平均73歳
2つのポイントがある事に気付けます。
1つは借入時の平均年齢の上昇
2つ目は借入額の増加傾向
購入時の年齢が上昇すれば（期間35年なら）
完済年齢も当然、上昇しますし
そもそもの借入額が高額化すれば
長期分散での返却で無いと経済的に
大きな負担となります。
記事を読み進めていくと
2020年度の借入時平均年齢が40.4歳
平均融資額は3,100万円だったとの事です。
参考までに20年前（2000年）では
借入時の平均年齢が37～38歳
平均融資額も1,900万円だったそうです。
借入時の平均年齢が40.4歳で
完済平均年齢が73歳だとすると
（年齢分布だけ見たら）96.8％の方が
35年ローンを選択している事になります。
30年後の将来を見てますか？
日本では晩婚化が進んでいますので
家を買うぞ！という年齢が上昇するのも
致し方ない部分ではありますが
70歳を超えても住宅ローン返済が残るのは
人によっては老後の大きな負担になります。
一つが、定年退職を迎えるという事。
退職金を宛てにして、もしも思ったほどの
退職金が出なかった場合や、勤務先が
倒産したり転職したり等で、ローン開始当初に
思い描いていなかった未来を迎えた時でも
返済は（基本的に）待ってくれません。
もう一つの要素が残債額です。
住宅ローンの融資額が増えているという事は
借入から20～30年後の残債も大きくなり
万が一の時に売却を検討しようにも
市場評価額が残債以下になると一定額の
持出しを覚悟しないと売却も難しくなります。
先程の平均融資額（3,100万円）なら
20年後の残債が、1,435万円
30年後の残債が、497万円
※共に金利0.8％でボーナス払いなし
ローコスト住宅が流行している現代で
築20年の不動産を1,500万円で欲しがる方は
あまり居ないのではないでしょうか？
また、中古住宅をリフォームして
販売している会社も居ますが、20～30年前の
断熱・遮音性能である事は変わらないので
その辺の知識がもっと浸透したら
尚、苦しい事になるかと存じます。
一方で、繰上返済をした方が良いか？とか
頭金を多くして借入額を減らした方が良いか？
については、あんな低金利の融資など
滅多な事ではあり得ないので資金調達目線だと
手元資金（貯金）を潤沢に用意した上で
限度いっぱいまで借りるのが正解と言う…
つまり、今の統計のままでOKって事になります
住宅ローン控除が見直されるかも？
現在、一定の要件を満たした場合
住宅ローンの年末時点残高の１％相当額を
所得税・住民税から控除するという
神の思し召しの様な制度があります。
貸出金利が１％を下回っている現代では
支払金利よりも控除額の方が大きいという
現代の錬金術とも言える制度ですが
流石にオカシイ！という事で、見直しが
検討されていると報道されていました。
勿論、実需用の住宅取得は資産形成や
投資目的で行う物ではありませんので
先程の「貯金を持ってフル借金」とか
「ローン控除利用で年利0.2％の家貯金」
みたいな考えはしなくても良いのですが
どうせ買うなら賢く買いたい物ですね。
