2020年12月にサブリースに関しての
2021年6月には賃貸管理業者登録制度が
それぞれ施行されるようですね。
といっても、一般的な方にはまるで
関係の無い話なので（私も無い）
何の事？って感じだと思います。
CMなんかで「35年一括借上げ」という
ワードを聞いた事はあるかと思います。
（最近はあまり聞きませんが）
アパートオーナーと（主に）施工業者が
アパートを新築した時から35年間の
賃貸借契約を結ぶという事です。
アパートオーナーは、業者から家賃が
振込まれ続けるので空室等に悩まなくて
安定した賃貸経営ができますね！っていう
商品（サービス）の事でして、
このアパート所有者と業者が結ぶ契約が
サブリース（正しくはマスターリース）です。
2020年12月から新たに施行される
【サブリース業者への規制】とは
・勧誘、契約時の適切な説明、書面交付
・違反時の罰則を定める
・規模の策定（１戸から）
・サブリースを勧誘する者も対象
・一定規模以上の業者へ登録を義務化
こんな感じのルール付けをするようです。
サブリースを利用した賃貸経営における
リスクを丁寧に説明し充分な理解を得た上で
勧誘・契約をする事をサブリース業者に
実施させる為の法改正という事ですね。
逆に言うと、今迄はウマい事ばかり並べて
実態が良く分かっていない地主とかに
サブリース契約を迫っていた業者が
多かったという事になるんでしょうか？
どっちかと言えば建築受注する為にサブリースを
安心のサービスの様に説明していた感じですかね？
先程、少し触れましたが
アパートオーナーと業者が結ぶ契約は
本来、マスターリースという呼ばれる物で
借上げ業者が一般の皆様と結ぶ賃貸借契約が
本当の意味でのサブリースという物です。
マスターリースにはいくつかの種類が有り
昨今の法改正の元（トラブル多発）は
一括借上げ型の方なんだと思います。
実績連動型のマスターリースもありますが
→アパートに空室があれば空室分の家賃は
大家には振り込まれないタイプ
あんまり流行らなそうですよね…
※○Y○が導入しようとして失敗してました
単語が増えすぎるとややこしいので
以降は一律サブリースと呼んで進めますが
サブリースは絶対悪という事もなく
・毎月の収入が安定する
・滞納回収などをアウトソーシングできる
・大体PMもセットなので楽
などなどアパート所有者に利点もあります。
PM＝プロパティマネジメント
→賃貸物件の管理業務の事。
新規募集したり窓口対応したり
一方でアパート所有者とサブリース業者は
貸主と借主の関係になりますので
借地借家法上でも借主が有利ですし
その他にも…
・家賃下落リスク
・定期的な修繕の半強制
・サブリースの引上げ
などといった貸手に対する様々な危険が
潜んでいる事も事実です。
特にサブリース引上げをちらつかせての
大規模修繕の強制はキツイと思います。
※でも大規模修繕しないと建物痛むけどね
賃貸管理業者の登録制度は現状任意ですが
2021年６月からは200戸以上を管理する
不動産管理業者は登録が義務付けられます。
ちなみに登録すると…
・物件所有者に管理報酬などを書面で説明
・一定の年数以上の実務経験者や
住宅管理の有資格者を配置
・回収賃料を事業資金とは別に管理する
・５年毎の更新
などの面倒実務が増えますが
管理報酬等の書面での説明も
ベテランの配置も普通はやる事なので
５年一回の更新が面倒そうな位ですね。
何よりも私は200戸も管理してない…
ちなみに身も蓋も無い事を言うと…
サブリース禁止になった方が借手の皆様は
今まで以上にリーズナブルにお部屋を
借りられる事になります。
まぁ、ならないでしょうが…
