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RC構造なのに騒音?

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RC構造なのに騒音?

カテゴリ:賃貸


ちょっと前に対応させて頂いた転職者さんが

「以前、新しいアパートに住んでいた
 隣室の音が五月蠅かったので
 寝室が隣室と接していない物件を
 紹介して欲しい」

と、かなりピンポイントな要望を仰っていて
ご紹介させて頂いたアパート自体は
先述の要望をクリアした上に、内装的にも
御本人様に気に入って頂けたので
まぁ…特に問題なく済みました。


むしろ、築年が新しいアパートで
隣室の生活音が気になる様な防音性能って
どんな構造してんねん?の方に興味がでて
色々と教えて頂いたところ…

・構造は鉄筋コンクリート(?)
・新築、もしくは築5年以内くらい
隣人のスマホの音も聞こえる

こんな感じのアパート(?)との事でした。
ここまで聞く前は利回り追求系の木造
新築アパートだと思っていました
RC構造(本人も朧気でしたが)という事は
(多分)外壁や床、天井はRC構造で
界壁(隣室との間の壁)はペラい造りで
【RCだから音に強い】という皆様の
思い込みを利用する方式での利回り追求系
賃貸物件という事なんでしょうね…


(1月28日追記)
利回りとは、対象不動産に投資した費用を
どれ位の期間で回収できるか?という概念
例えば、利回り10%とかであれば
アパート建築費用を10年で回収できるという事。
つまり、貸す側にとっての指標ですね。


この利回りを高い水準で確保するには
2つの方法があります。1つは高く貸す】
もう1つが安く建てる】
賃貸不動産の立地にも拠りますが、より
実現性が高いのは【安く建てる】方です。


アパートを借りる人達に見える範囲とは
壁紙とか設備、床材位ですので見えない範囲
コストを減らす様になります。上記の例なら
界壁を薄くするという様な現象です。


因みに、【木造アパート 利回り】
グー○ル検索をすると6%とか8%とか
稀に10%以上等の広告が出ると思います。
これがどういう事か?参考までに
アパート建築大手の営業さんに真岡市で
シミュして貰った時はギリ1%とかでした…
※アパート100年も持つの?


大手建築会社では、建築コストを低減する為に
大量発注をしたり、内製化したりと様々な
取組を行い、最新の設備を備えたアパートを
提供していますが、それでも栃木県内で言えば
利回り2.5~3%も出れば凄く良い方です。


新築なら優れている。とは言えない



近年、不動産業界には投資的側面を求めての
新規参入者が増えております。
簡単に言えば、不動産を運用する事で
お金を稼ぎだしたいと考えている人々が
以前よりも多くなりましたという事です。


上記の事象は何一つ悪い事ではありません。
不動産(今回はアパート等の賃貸物件)という
資産を運用する事で収益を出す事が悪なら
銀行に貯金する事も株を買う事も悪となります
資産は絶対に運用しないといけない!
という事ではありませんが、保有資産を
運用したり組み替えたりすることは自由です。


今迄の賃貸事業主さん達がどちらかと言うと
税金対策、遊休地活用だったのに対し
急激に増えた新規アパートオーナーさんは
利益の追求=お金を稼ぐ為 という目的で
不動産賃貸事業に参入している為に
もしかしたら今後、賃貸市場で新築の需要が
少し落ちるかもしれません(分らんけど)


良いものは高い!



大体、何でもそうなんですが高品質な物や
稀少性の高い商品は、得てして高額です。
アパートやマンション、戸建もそうです。
性能を上げようとするとお金がかかり
品質を良くする程にお金がかかります。


お家の性能というのは住宅性能とも言い

・耐震性
・耐火性
・劣化の軽減
・維持管理、更新への配慮
・気密性
・遮音性
・通風、換気性能
・採光、視環境への配慮
・防犯性
・バリアフリー配慮

この辺の項目が優れている程、建築時に
多額のお金がかかるとされています
まぁ…上記を全て高水準で備えている様な
お家が有ったとしたら、ご近所から
間違いなく【豪邸】と呼ばれますが。


賃貸(収益)不動産では



アパート等は【借りる側】から見れば
賃貸(正確には賃借)物件ですが、
【貸す側】から見た時には収益物件となり
大きな違いは、住んで生活する事が目的なのが
借りる側の思惑で、利益を上げる事が
目的なのが貸す側の思惑という事です。


従来の賃貸事業主(大家)さん達は
先程もご紹介した様に節税や遊休地の活用を
目的にしている事が多く、言い換えると
土地のまま遊ばしていても税金がかかるから
だったらアパートを建てる。とか
不動産という資産だけを相続させると
相続税がエグイから、負債(ローン)を
作っておく為にアパートを建てる。などが
思惑であるパターンが多い気がします。
※ローンがあって建物という資産があるから
 変わらへんやん!という御意見が出そうですが
 相続税上の評価額とか、土地の自由度が下がる事で
 底地の評価額が下がる等の大人の事情があります。
 詳しくは税理士先生にお尋ねください。


一方で、資産の投資先として賃貸事業に
新参した大家さん達は、ズバリ稼ぐ事】
目的となります。保有中もそうですし
転売益を狙う方も居ると思います。
その様な思惑でアパートを建築する場合では
建設費は安ければ安い程、利益を出し易く
また、収益物件の売値は通常、利回りで
算出される物なので、売り抜ける場合も
高額で売りやすくなります


安普請したアパートが何故、高額で売れるか?
これは、特にアパートの築年数が浅い場合や
ローカルの好立地であった場合において

・賃料は相場で決める
・相場は立地、間取り、築年を考慮する
・内装が小綺麗なら相場で入居者は付く

この辺の事情を利用して一旦、満室にして
満室=買手が内見できない状態 で売出せば
その地域での期待利回り相場で売値が作れる
→高値(充分な利幅)で売れる
というロジックを使用するのでしょうね。


勘の良い方ならお気付きだと思いますが



ここまでの説明で、勘の良い皆様なら
既にお気付きでしょうが、新築アパートの
建設コストを抑えつつ、内装を小綺麗に
仕上げる為には、見えない所へのコストを
削る手法を取らざるを得なくなります
つまり、壁が薄いとか空調効かないとか…


折角、新築や築浅アパートに入居したのに
隣室の生活音がうるさい!とか、なぜか
今一エアコンの効きが悪いぞ?などの不満が
このSNS時代に頻発すれば、誰ともなく

・逆に新築はハズレ!

という意見が世の中に出かねないな~と
薄く心配しております。
この心配事が【薄い】【心配】な理由は

・否定は大きな括りでおこなわれやすい
・今回の様な新築は多分、メーカーじゃない
・【新築】というカテゴリーに批判が向く?

この様な感じで、批判が湧く可能性自体が
そんなに高くないだろうと思う一方で
批判が出た際には、批判しやすいカテゴリー
→新築とか築浅 に対して出て来そう
そうなると仲介する我々不動産業的には
違いの説明が面倒臭い大変だなぁ…
といった理由です(まぁ大丈夫だけど)


最初にお伝えした通り、私自身は
仮に界壁がペラいアパートが増えたとしても
あまり否定的ではありません。というのも
アパートオーナーがそのアパートに
期待している事が従来と異なるだけで
アパート自体は、その期待に応える為に
建設されたというだけだからです。


一方で入居者にとっては一大事だという事も
勿論、理解しています。もしかしたら
令和のお部屋探しでは期待を妄信しない事が
より良いアパートを見つける為に必要となり
我々、不動産業者においても今迄以上の
丁寧なヒアリングが求められる様な時代
突入したのかもしれませんね。

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