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収益性と受注率の話

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収益性と受注率の話

カテゴリ:不動産


たまに同業者の方や、お仕事上で知り合う方に
なんで不動産賃貸仲介だけで不動産売買を
やらないんですか?という質問を頂きます。
多分、弊社HPをみての疑問なんでしょうが
普通に不動産売買仲介も買取もやっています


では、なんで不動産賃貸仲介しかやっていない
様に見えるHPを運用しているのかというと
1番の理由は不動産賃貸仲介業が好きだからで
2番目の理由が収益性と受注率の兼合いです。
蛇足ですが3番目の理由として、実需売買の
仲介が面倒臭いというダメな理由もあります…


私の当面の目標は、負けない会社を作る事で
それが達成出来たら、勝つ会社を作る事に
事業方針をシフトするつもりなのです。
その為に、現在は日々のお仕事をこなして
頂いた対価を再投資したりしています。


では、以下に不動産業における様々な仕事と
その収益性と受注率の目安を書いていきます。
他業種のでも(多分)こんな感じの考え方が
あると思いますが、私が経験した事のある
業種が飲食とアパレルと不動産くらいしか
まともに語れる業界がないのと今は不動産屋
なので不動産業での比較となります。


収益性は儲け幅



グー〇ル先生に「収益性」と打ち込むと
”会社がどの位効率よく利益を得ているか”
いった説明が出てきます。私は単に1案件での
粗利の意味で収益性という言葉を使用します。
当然ですが1案件での粗利は高ければ高い程
会社が潤います。


不動産業で最も収益性が高い仕事は一般的には
開発だと思われます。開発とは土地を仕入れて
建物を造って売ったり、貸したりする事です。
今回は収益性の話ですので売る(分譲)です。
開発、分譲が出来ない規模の不動産屋でも
買取再販は可能な会社は多いと思われます。


次に収益性が高い仕事は不動産売買仲介です。
不動産を売却したい人と購入したい人を
マッチングするお仕事で先程の開発や再販に
比べると在庫を抱えるリスクがない一方で
収益性はそれらよりも劣ります。
儲けとリスクは表裏一体という事ですね。


この次に儲かる仕事は不動産賃貸事業ですが
不動産賃貸事業(大家業)を行う為には
当たり前ですが、人に貸す不動産資産が必要
それらを仕入れる為に上で書いた開発業者や
もしくは、個人の売主から買取をして
再販をしない→瞬間的な儲け幅を捨てる
必要がありますので、やっている不動産屋と
やる気もない不動産屋と明確に分かれます。
宗派みたいな物です(違)。


この辺からは儲かると書くのも辛くなります
大家業の下が不動産賃貸仲介です。アパートを
お探しの皆様のお手伝いをさせて頂いて
報酬を頂戴する仕事です。よく誤解されますが
賃貸仲介だけしかやっていない不動産屋は
不動産の知識が薄いと思われがちなのですが
人や会社によってマチマチでしてガチの人は
しっかりとした知識を有しています。


最後になりますが、単発の儲けが最も薄く
業界的にも御奉仕と言われるお仕事が
不動産賃貸管理業です。大家業の窓口という
ポジションとなります。アパートに御入居の
皆様からの設備不備のご連絡を受け付けて
大家さんに修繕見積もりを持って行くと

「なんでこんなにお金がかかるの?」

と、叱責を頂くお仕事なのですが、賃貸では
「管理は賃貸の華」と呼ばれるくらいに
業界経験と知識が求められる謎の立ち位置…


受注率は、期間での見込み案件数



受注率をグー〇ル先生で検索しますと
”商談が成約に結び付いたかを示す数値”
と出てきます。リク〇ートS〇UMOの社員は
「歩留まり」とか言っていました。
私は、結果にしか興味はないので単純に
一定期間での見込み成約案件数を受注率と
言っています。つまり例えば1か月に何件の
お仕事が貰える公算があるか?です。


先程、収益性でお伝えしてきた不動産業での
様々な仕事(もっと種類ありますが)では
不動産賃貸業(大家業)と不動産賃貸管理業が
最も受注率が見込めます。なにしろ、一度
入居が決まったお部屋では、統計上では
4~6年ほど安定した報酬が入るのですから。


その次に受注が見込めるのが不動産賃貸仲介
よく、安定して月に2件の不動産売買仲介が
達成出来るなら、その人は独立した方が良いと
言われるのですが、これが不動産賃貸仲介なら
月に15~20は欲しい計算になります。


逆に言えば、賃貸仲介であれば案件は売買の
10倍ほど存在するという事でもあります。
これに成約率(本来の意味での受注率)を
高める工夫や努力が出来れば、不動産会社を
維持する事がぼんやり見えてきます。
※コレだけならマジで維持のみですが…


案件が多く頂ける仕事をメインに持ってきて
売買などの一発がデカい仕事をサブで受注して
トータルで回すと経営がやや安定してきて
決算報告もソレっぽさが出てくるので
早い話が精神安定剤みたいな物ですね(違)。


アパレルとか飲食で例えるとオンラインの
販売を始めるとかテイクアウトを始めるとか
サブブランド展開をして売価を下げるとかが
若干、似通った施策だと思われます。
メインを1回値下げすると、値段を通常に
戻すのにエライ労力を要しますし
ネットショップ利用やテイクアウトには
余計な経費が掛かるので利幅が減りますし。


余談ですが…



私、日本マ〇ド〇ルドで正社員で働いていた
過去があるのですが、全体的な運営は勿論
本社の頭が良い方々が立案して下さるので
末端の店舗で働く社員がそこまで難しい事を
考える必要はありませんでしたが、それでも
今になって思えば、マ〇ク規模の会社でも
収益性とかは気にしていた様に思えます


例えば100円マ〇クの市場投入とか
ワンコイン(500円)ランチセットとか…
実店舗の方ではイールド率(廃棄)を減少して
同数の食材、資材から提供できる商品の数を
向上させるのなんて、まさに「歩留まり」
改善の為の作業でしたし。
※調べたらyield=歩留まりなのね…


という事は、スモールビジネスでも大企業でも
基本的なやる事はあんまり変わりはなくて
それをどれ位の規模感で実施するかの違い
存在するだけなのかもしれませんね。
マ〇クみたいな大企業では収益性と歩留まりの
向上方法に「仕組み」を導入するのですが
小さな会社であれば属人性に頼っても
ある程度の規模感迄は大丈夫な気がします。


私は仕事観の親鳥がマ〇クだったので
今現在の矮小な規模感から仕組み化を目指す
悪癖が身についていますが、時間とお金が
目減りしますので、これから起業を目指す人や
町の不動産屋さんで裁量権を持っている
管理職の方などは、取敢えずは人に頼る方が
スピード感も出ますし、実現性も高いですよ。

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