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満室アパートのオーナーチェンジ

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満室アパートのオーナーチェンジ

カテゴリ:売買


ス〇ガショックの時以来、久々に見ましたが
2018年の時は築古アパートやマンションで
近年は賃貸戸建で起こっているそうです。
満室稼働中の賃貸物件をまぁまぁの利回りで
売りに出すという詐欺(?)


詐欺と言ってよいのかちょっと不明ですが
被害に遭われた方からすれば間違いなく
騙された!と感じる事でしょう…
手口は以下の通りになります。

・ボロい戸建を安く仕入れてDIYで修繕
        ↓
・エリアの相場感から外れない賃料で入居付
        ↓
・即、売却活動開始。利回りに色を付ける
        ↓
・購入者に移転が終わったら〇か月後に退去

分かり難いと思いますので、説明します。
まず、安くてボロい中古住宅を購入します。
そして、それをリフォームするのですが
業者さん等に頼むのではなく、自分達で形だけ
修繕をします(DIY)。仕上がりなどは
見れた物でなくても気にしません。


その後、案件が欲しい大手FC加盟店などに
持って行って賃貸仲介を依頼します。
この時、普通なら依頼された不動産屋が
物件の現地調査で賃料目線や内装にダメ出しを
しそうなものですが…。まぁとにかく
エリアの(ちゃんとしてる物件での)相場で
入居募集活動をして貰います。


募集活動開始して間もなく、入居希望者が
やってきて特段の問題もなく契約します。
入居者が住み始めて〇ヵ月したら賃貸で
お願いした会社とは別の会社に、当の戸建を
売却したいと相談に向かいます。


「折角、リフォームもして入居が付いたが
 急にまとまったお金が必要になった

とでも言えば売却希望の理由も筋が通るので
普通の不動産屋であれば不動産売却を引き受け
熱心に売却活動に励んでくれると思います。
後は、期待利回り(投資回収率)を市場の
売り物件等よりも少し高い数字にしておけば
そんなに期間を置かずに売却達成できます。


で、哀れ手口に嵌った買主さんが既存入居者の
退去後に室内を見に行くと、そこには
リフォームしたとは思えない様なボロい内装を
有する築古戸建不動産が佇んでいました…
めでたしめでたし…といった内容だそうです。
お気付きだと思いますが、入居を決めた謎の
人物も詐欺グループの一員です。


余談ですがス〇ガの時は、全部屋の賃契を
でっち上げるのが面倒臭かったのか倒産前提の
サブリース会社とマスターリース契約をして
満室を演出していたそうです。
ついでに一般売主→業者→一般買主の流れで
三為契約で進めていたそうですので
昨今の戸建詐欺よりも悪質ではあります。


ポイントは2点で、一つがリフォーム済み
一応、酷い出来でも修繕はしている(?)ので
嘘を言ったいるワケではないという点です。
もう一つが入居中。単純に室内が見れない
正当な理由を作る事で、買主に確認させない。
売り物件の室内は見えないけど、売出文句が
「リフォーム済み」「稼働中」であれば
入居者が付く程度にはキレイであろうという
誤認を誘っているのが大きなポイントです。


投資は自己責任です。くれぐれも慎重に。

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