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そろそろ潮目が変わるのかも?

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そろそろ潮目が変わるのかも?

カテゴリ:不動産


6月の下旬、お付き合いのある不動産屋さんの
従業員の方と雑談をしていましたら
「私も(不動産)投資をしたい!」といった
ワードが飛び出してきました。
不動産業界歴が私の2倍位ある方なので
不動産投資に手を出すのも良いと思いますが…


株取引で言うところの「靴磨きの少年」状態の
一歩手前まで来てる感じはしますね。
実際、中古住宅市場も高止まり傾向ですし。
都心の不動産には企業やファンドのマネーが
流入し、地方の不動産には個人投資家の
資金が流れ込んでますね。コロナ初期は
宇都宮位で止まっていたのに、今は真岡市も
購入対象エリアになってる気がします。


というか、中古価格が高止まりしたせいで
買える価格を探すと、宇都宮以外のエリアに
手を出さざるを得ないだけかもしれません。
何気に真岡市って大企業の工場が多いですし。
…2025年にH〇N〇A撤退するけど。


不動産投資の場合、新築よりも中古の方が
償却しやすいとかの理由で有利なんですよね。
もしくはバリューアップが狙えたり。
市場が活性化するのは大変に有難いのですが
知識不足だったり、ルール御無用の人が
参戦するのはマジで勘弁頂きたいです。


ルール無視とは、買付の番手を抜かそうとか
1番手の買い札を覗いて有利な2番手を
入れようとかする事で、老舗系不動産屋だと
激切れされます。私も受け付けません。
不動産屋の方から持ち掛けられる場合は
良いんじゃないかな?って思います。

→相手方から持ち掛けられるという事は
 1番手をイマイチ信用できていないとか
 持ち掛けられた人が信用に足るから
 起こる事ですので…


今後の予想として



絶対にそうなるとは断言できませんが、今後
賃貸市場に貸家が溢れる事になりそうです。
というか、宇都宮はもうなっています。
供給が需要を上回ってしますと、貸し手側に
セルフダンピングの動きが出るかも。
資金力に余裕がある方はステイできますが
フルレバだと心理的な余裕が持たない。


株取引の「靴磨きの少年」は市場が暴落する
前兆(というか過熱のサイン)ですので
その理論で言えば、不動産市場にも暴落が
来る感じに見えますが、個人的には
暴落は無いかな?って思っています。
と、言うのも本来であれば実需を満たす
商品に、投資マネーが流れ込んでいるので
実需側が供給不足気味なのかな?って。

→実需=自分で住む用。中古住宅を投資で
 購入する層が増えまくった陰で、実需で
 中古を購入したい層が買えていない

→ローコスト住宅の台頭で新築戸建てが
 そもそも中古より安いという市場もあり
 真岡市内で言えば、空地がみるみる
 減少しています。建てれば売れる。


毎日ポータルを見る人は分かると思いますが
2年前は良い物件は瞬間蒸発」していて
今はそこそこの物件が瞬間蒸発」してます。
次に市場が迎えるのはイマイチな物件
蒸発する未来でしょうね。直せば良いか…
みたいな買い方をする層が出始める。


もし仮に、上記の様な市場性になったとしても
多分、中古市場としては過熱のピークには
まだ足りない気もします。賃貸市場で
歪なセラーファイナンスが出始めた時が
中古不動産市場のピークかな?と。

→来年度から税法が改正されるそうで
 初回に馬鹿デカ税が飛んでくるので
 事実上、出来なくなるそうです

→規定回数の支払い後、贈与の場合では
 贈与された側に税金が飛んでくるので
 買い手側がやるならコッチですが
 税務署に刺されると思います


んで、仮に中古不動産市場がピークに
達したとすれば、その後は緩やかに下がるか
現在の市況で生み出された値段だけが安い
不動産が安く売られ、まともな不動産は
値段下がらないのではないか?と思います。


宇都宮の新築市場を見れば分かりますが
土地を細切れにして値段を下げて売っていて
将来、売却する時とか大変だろうな…
って感じの負動産が量産されています。
この事実でも伝わるかと思いますが
土地値は緩やかに騰がっているので
販売価格に転嫁しない為に土地を小さく
分筆しているのが現在の不動産市場です。


私達、不動産屋からすれば土地値が騰がる事は
ウェルカムですが、不動産屋でなくても
例えば、既に住宅を購入された方であれば
保有不動産資産が値上りするワケですし
土地値高騰→物価上昇→賃金上昇という様に
全ての値段が連鎖的に騰がれば良いですね。


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