先週末、国土交通省（不動産屋の大ボス）から
「宅地建物取引業者による人の死の告知に
関するガイドライン」の発表がありました。
不動産において過去、人の死があった際に
・不動産屋の調査義務はどこまで？
・どれくらいの期間、告知するの？
・なんでも告知義務になるの？
って言う事について今迄ルールが無かったので
これまでの裁判事例や取引実務を参考に
一般的に妥当と考えられる線引きをしました。
っていう内容のガイドラインです。
よく「１回入居者が入れば告知しなくなる」と
都市伝説的な不動産ルールを耳にしますが
今迄の（暗黙の）業界ルールでは…
・自然死は業者によってまちまち
・事件事故は、その事実が風化するまで
・お部屋で心肺停止したけど死亡確認は
病院で行われた！なら告知しない
みたいな感じでした。ちなみに今回策定された
ガイドラインに沿うと今迄の暗黙ルールより
若干緩いので、来る高齢化社会において
年齢が理由でアパート入居を拒否される率は
今迄の暗黙ルール運用下よりも下がるハズ。
不動産屋の調査義務の範囲は
私達不動産屋には、取扱う不動産についての
調査義務があるのですが、ガイドラインで
明示された「人の死」についての調査範囲は
「売主、貸主に聞く」だけになりました。
補足として、今迄は「周辺に聞き込み」とか
疑わしい話が出たら図書館等の昔の新聞で
本当に事件・事故があったか裏どりする。
みたいな地味な調査もしてました。
※大〇てるは信憑性が薄いので使いません
従来の調査範囲に比べればハイパー楽になり
不動産屋としては大変に有難い話です。
で、仮に売主、貸主が「人の死」があった事を
知りつつ隠していた場合、「売主、貸主」に
民事上の責任を問われる可能性がある。
との事です。仲介責任も免除されているぜ！
告知期間は？
前述ご紹介させて頂いた「１回入居者着く迄」
みたいな都市伝説理論は勿論採用されず
「人の死が発生してから概ね３年」という
告知期間が盛り込まれました。
でも、賃貸であれば「３年」でOKですが
売買の場合、告知書を取る為に
実務上、３年の縛りが発生しなくなります。
→売主には死因によっては告知義務があり
知りながら告知しなかった場合には
民事上の責任が発生する為ですね
アパート内で自死とかが出ると、遺族に対して
家賃下落分の損失を補填して貰う。という
激ハズレイベントが発生しますが、今回の
ガイドラインに沿って考えると、請求すべき
損失年数が３年になりますので家賃６万位なら
概ね１００万円くらいの請求で済みます。
（大体、半額くらいになるので×３６ヵ月）
告知する死因
自然死や不慮の事故が原因である場合では
基本的に「告知事項にあたらない」と明文化。
また、専有部分以外での死亡に関しても
告知事項にあたらないとされています。
ただ、ちょっと面倒なのが上記の様な場合でも
借主・買主の判断に影響を与えると思われる
場合には告知すべきである。みたいな
ややこしい一文がついています。
直近で告知事項付物件の契約を仲介してますが
正直、天寿を全うされた系の告知事項なんて
むしろ住み易くて良い環境でしかないので
なんでこんなんまで告知するん？
って疑問しかないです。案内の時点でちゃんと
あらましをお話ししましたけど…
後、このブログを書いていたら、進めていた
テナント仲介の話が１件流れました…
