ここ最近、お金にはならない系の雑務で忙しく
また、ブログに書く事もネタ切れでしたので
凄い久し振りの更新になってしまいました…
今迄のブログでも市街化調整区域の土地は
例外を除き、基本的に売り難いといったお話を
させて頂いていましたが、では、既に住宅が
建っている場合＝中古住宅の場合はどうか？
というお話をしようと思います。
→市街化区域と調整区域の線引き前から
宅地としての課税を受けていた土地が
例外にあたります。
結論から言うと、対象中古住宅の築年が
いつか？によって売れるｏｒ売れないの明暗が
分かれる。という事になります。以下、解説。
市街化を抑制するのが調整区域
市街の乱雑な発展を防ぎ、都市の虫食い状態を
解消し、また田畑（農業）を守る等の様々な
思惑の元、市街化区域と調整区域の線引きが
実施されたんじゃないかな？って制度ですが
とにかく、調整区域での住宅建築は基本的には
認められていません。
日本全体での線引き実施日は知りませんが
栃木県内だと昭和40年半ば～後半位に
市街化と調整区域の線引きが実施されました。
ただし、御上が決めたこのルール以前から
農地等に比べて割高な宅地としての税金を
払っていた土地に関しては流石に可哀そうだし
線引き後でも住宅を建ててＯＫという
特例措置が取られました。
でも、上記の特例は２００１年に廃止されて
経過措置も２００６年には終了しています。
（日本全国の話）現在の線引き前宅地の特例は
各都道府県が条例で認めている制度です。
と、ここまでが前提の話でして要は調整区域に
建物を建てるんじゃない！って強めの圧が
あるなかで、線引き前宅地（既存宅地）には
土地に対して例外的な認可があるよ！って事。
市街化調整区域に住宅を建てるに方法は
先程まで説明をしていた「特別な土地」以外に
「特別な人」という要素でも許可が出ます。
第一次産業従事者さんと、調整区域近辺に
長年住んでいる人という要素です。
なぜ許可がでるか？に関しては面倒なので
説明を省きますが、様々な要件を満たす事で
特別に調整区域に住宅を建てる許可が出ます。
と、ここまでが前提その２です。
線引き前から建っていると
市街化と調整の線引き前から建っている住宅は
都道府県で多少の差はあると思いますが
・同一用途（所有者変更はＯＫ）
・同一敷地
・同一規模（多少のサイズＵＰはＯＫ）
であれば建て替えが認められる事が多いので
中古住宅として査定（値付け）が出来ます。
正直、線引き前宅地課税の証明が取れたり
地目が線引き前から宅地であれば、更地で
売却した方が楽だし値段も出ますが…
一方、線引き以降に新築されたお家の場合は
当時の建築許可要件がどの要素であっても
次の使用者は属人性許可が必要になります。
一般承継人（相続）とかは例外として…
簡単に言うと、自分のお家として住むにしても
別の目的で所有するにしても都市計画法上の
許可が必要になるという事です。
そして、先程から散々言っていますが
調整区域に建物を建築する事は基本ＮＧです。
許可が取れる数少ない人に売却するか
上物を壊して土地として売るかの２択に
なっちゃうんですが、そもそも土地値の安い
調整区域ですので、解体費用と売却額が
トントンになれば御の字ですかね？
