昨日、元上司のＭさんの独立開業のお祝いに
観葉植物をお届けにお邪魔してきました！
これで古巣からの独立組は11人か？
不動産業は本当に参入障壁が低いですね…
Ｍさんとお話をしていた際に査定方法について
質問が有ったので、前にも軽く書きましたが
不動産売却依頼時の査定方法を再記載します。
浮き詰めて言うと、毎日ア〇ト〇ームでも
見ていれば価格については肌感で分かります…
土地の査定は取引事例比較法
売却査定依頼された不動産が土地だけの場合は
過去の取引事例を参照して価格を算出する
取引事例比較法が分かれば一先ず大丈夫です。
先程の「毎日ア〇ト〇ーム見ろ」と言うのも
この為です。門前の小僧、習わぬ経を読む。
但し、以下の点に注意する必要があります。
・対象不動産の近隣相場の傾向
・対象不動産の立地状況
１つ目の「近隣相場の傾向」とは、過去数年の
土地値はどの様に推移している？という事で
傾向を価格に反映させる作業の事を指します。
あくまでデータとは過去の物ですので
今～未来に向かって行う売却活動に取引事例を
そのまま適用するよりも精度が上がります。
２つ目の「立地状況」は道路付けや周辺建物で
日照を遮る物や嫌悪施設の有無等です。
他にも高低差とか傾斜とか色々ありますが
基本は相続した実家跡地みたいな感じの
既に１回以上造成された土地だと思いますので
南東の道路はプラス査定とから辺が分かれば
実務上、特に問題は無いと思います。
また、栃木県内で「一種単価」を考慮する事は
宇都宮駅徒歩圏位しかないと思いますので
その辺も一旦無視して大丈夫だと思います。
もちろんレンタブル比も覚えなくて大丈夫！
商業開発を視野に入れるなら覚える感じ。
建物の査定は再調達価額法（原価法）
中古住宅の査定をする場合は、土地値の算出と
上物価格の査定を別で行い合算する感じです。
普通は再調達価額法（原価法）で算出します。
対象不動産（建物）を新築し、現築年まで
償却した際の残存価値を計算する方法です。
定期的なリフォームの有無も査定に入るので
フェアな査定方法だと思います。
査定と同時進行で行う不動産の調査ですが
現地調査と役所調査の２種類あります。
慣れない内は白紙の重説を印字して埋まるまで
役所で聞きまくれば大丈夫です。
項目毎に聞きに行く窓口は違いますが
職員の方に聞けば教えて下さいます。
現調も同じで、接道の道路幅や接面とかを
測って重説埋めていけば完成します。
査定の段階で重説を仕上られる様な調査をする
クセを身に着けると後々が楽でオススメです。
不動産を見る眼も鍛えられますし。
もしも調査で対象不動産に難点が発覚した時は
査定額に反映させるか、解決法があれば
その辺の進言をするって感じです。
