先日、賃貸アパートを
ご案内させて頂いた方より
なんで新築のお部屋なのに
新築でないお部屋よりお家賃が
手頃な物件があるのか？
というご質問を頂きました。
単純なご興味でのご質問だと
思うのですが、気になる方も
いらっしゃるようですので
いくつかの理由を
記載しておきます。
今回のお話は真岡市内に
限らず、ある程度の地方都市には
大体当てはまる理由に
なるのかな？と思います。
1）建てている目的が違う
真岡市内に限らず、栃木県内の
賃貸アパートを探した場合、
築30年位までの物件は比較的
見かけると思いますが、
それ以上の40年～の
賃貸アパートはそんなに
目にしないと思います。
単純に建替えをして、
築年が古すぎる物件が姿を
消している事もあると思いますが
各賃貸アパートの施工メーカー
大手さんが、地方都市にも
積極的に物件を建築しだしたのが
それ位の時期に当たるのでは
ないでしょうか？
日本の歴史的に言いますと
高度経済成長期～バブル期あたりです。
仮に、各メーカーさんが地方での
アパート建築を促そうとした場合、
家賃収入による収益を
全面に押し出して提案し
比較的、投資的な意味合いで
地主さんに賃貸アパート建築を
勧めていたようです。
実際の地主さんの中にも、
「年々、家賃は上がっていきます」
と、今では考えられない様な
セールストークを信じ、
アパートを建築された方も
いるほどです。
※実際、日本全国で土地の値段が
上がり続けていた時期ですので
当時は、怪しさも感じなかった
ようです。
対して、近年の賃貸アパートの
建設動機として、
相続税対策等が上がっており
上の、投資目的＝稼ぐより、
税金対策＝支出を出す
という面で、アパート建築に
踏み切る貸主さんもいらっしゃいます。
そうなった場合、今まで以上に
家賃収入が安定しなかった場合を
心配しますので、家賃保証の付く
サブリース契約が多くなります。
一括借上げしている会社としては
空室期間が長引くほど
支出が続くので、募集賃料設定も
比較的、弱気になります。
※サブリースに関しては
その建築・借上げ会社と
家主さんとでの訴訟も
起こっています。
良いか悪いかの判断は
付き合い方や、契約内容を
見て無いので、コメントは
差し控えます。
2）入居希望者の考え方の違い
30年前のお話と今の新築を
比較という訳ではないですが、
世間的に好景気～普通の景気であれば
実際のお部屋を選ぶ方々も
少し位の値段の差だった場合、
より、新しい物を選ぶのは
いたって普通の選択になります。
現在は、真岡市も該当しますが
地方都市において、景気が良いとは
あまり言えない・実感がない
状態ですので、お部屋を探される
状況に置きましても、
同じ位の築年数であれば、
より、月々の負担が少ない物が
選ばれやすくなっているのでは
ないでしょうか？
3）情報量の差
ここ数年、不動産業界も
情報化の波を受け入れざるを
得ないほど、急速に
世の中が便利になってきています。
昭和～平成位のお部屋探しは、
探している立地を自分で歩いて
アパートを見つけるか、
その近くにある不動産屋さんに
直接伺って、話を聞くのが
賃貸探しの主流だったのでは
ないでしょうか？
※その頃、子供ですので
ここに関しては、完全に
想像で書いてます。
ちょっと前位でも、
町の本屋さんやコンビニ・駅などに
無料・有料の住宅情報誌が
並んでいて、それらを利用して
物件を探すという事もあったのですが
今や、完全にネット上で物件情報を
探す方の方が多い時代です。
つまり、お部屋を探す皆様が
かつての不動産屋さん並みの
物件情報を見る事ができ、
かつ、どこの不動産屋さんに
声をかけるのかを選べる時代に
なっているという事です。
不動産屋さんへの問合せは
常に物件ありきですので、
新築だからと高価格設定を
するのが通用しにくい時代に
なっていると言えます。
不動産業者としましても
大きいからor小さいから
息が長いからor新参だからよりも
お客様のニーズをより満たした
形態を考えなければ、
老舗が新参に、大手が地場業者に
負けるとまでは言いませんが、
今までよりも顧客離れしてしまう
時代が来るのでは？と思っています。
