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土地値の算定法・一物四価

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土地値の算定法・一物四価

カテゴリ:業界的な話


私は、基本的に【賃貸物件】
管理や仲介(紹介)を行っていますが
地主さんのお付合いや、依頼を受けて
中古住宅・土地の売買を行う事も
(当たり前ですが)あります。

賃貸住宅(真岡市では主にアパート)の場合
1部屋の賃料を決める時に
主に対象のお部屋と同規模のアパート情報を
集めてきて、優劣・立地差を勘案しながら
お家賃を決めたり
大家さんの意向を確認して決めたり
色々な方法で適正賃料の算出をします。

お部屋探しの皆様から見ても
【同程度のアパートなら】
【大体同じお家賃】である事が多いのは
上記によるためです。
※後述しますが、売買と賃貸の違いも
 この部分にあります。

では、中古のお家や
土地の値段の場合、不動産屋は
どうやって売値を決めているのでしょう?
過去にお仕事させて頂いた
不動産会社では先述の賃貸と同じ
方法で売値を算出していました。
※これも後述しますが、
 別に手抜きとかではないです。

売主さん、買主さん共に売値の根拠と
算出方法を知っていれば、より納得して
売買契約が出来ると思いますので
タイトルの【一物四価】について
説明させて頂きます。


~タイトルと全く関係ない話~

3月〇日、久しぶりに土地の役調
(市役所での調査=役調)
に行って来たのですが…
※不動産取引は、場合によっては
 人に知られたくない事もあると
 思いますので、ブログ記事から
 時系列が分からない様に
 細工しています。


これ、何だか分かりますか?
真岡市役所の床の一部に
プロジェクションマッピングが施されていて
床の上に乗ると葉っぱが動いて
イチゴが見えるんです!!!
遠目には池の蓮に見えますが…

正直、一見では全然解らないのですが
(踏み心地と音で違和感を感じた位)
いちごと言えば真岡!真岡と言えばいちご
鹿沼市には負けないぞ!という
熱い気持ちがヒシヒシと伝わりました。
※撮影前に一応許可取りました。
 笑顔で対応頂いた受付のお姉さん
 有難うございます。

~以下より一物四価のお話です~


【一物四価(五価とも)とは?】

いきなりブレブレですが
土地には4つ(5つ)の価格があると
言われています。
4つの価格とは

1.実勢価格
2.公示地価
3.相続税評価
4.固定資産税評価
(5.基準地価)

この様になります。
1.の実勢価とは、実際に市場で売られている
価格の事で、いわば時価(その時の価格)です。
人気の集中するエリアであったり
これから発展しそうなエリアの場合
周辺相場よりやや高額になる傾向があります。

2.の公示価とは、地価公示法に基づき
算出される価格の事で、毎年1月1日に
公示されます。
国土交通省によって選出された
不動産鑑定士によって実際の取引価格
担保評価に即して計算されます。
ここで、5.基準地価の説明もします。
公示地価は、各行政区の全てのエリアで
価格を調べる事は無いので
その補足的な役割と、
基準地価は毎年7月1日時点での
土地の価格を9月頃に公表する
1月1日の公示価より、新しい情報で
ある事が(タイミングにより)あります。
公示価→国土交通省
基準地価→各都道府県

3.相続税評価とは、国税庁が算定する価格で
毎年1月1日時点での価額が7月に発表されます
路線価と倍率方式という2つの方法があります。
売りたい・買いたいという時は、
路線価もしくは、公示価の8割くらい
覚えておけばひとまず大丈夫です。

4.固定資産税評価は、その名の通り
固定資産税を徴収する為に算出する価額
3年に1度、前年の1月1日を基準に算出されます。
お住まいの市町村から
毎年6月頃に通知が届きます。
ざっくり言えば公示価の7割程です。

また、公示価・基準地価・路線価
インターネットで誰でも無料で
確認できます。
よく、

「相続した土地の査定を
 一括で頼んだら、査定額に
 かなりバラつきが有る!
 きっと、一番高額な査定をした
 不動産業者が信用できるハズ」

といったお話を伺いますが
値段というよりは、その査定根拠が
しっかりした不動産屋さんが
信用できる不動産屋だと思います。

先述していました、賃貸と売買の
価格算定の大きな違いですが、
賃貸(アパート)は、極論を言えば
空間を借りる契約ですので
同程度のアパートの家賃相場を
調べれば、大体の場合
それっぽい家賃が算出できます。

一方、売買契約は更地の場合なら
(概ね)家を建てる為の用地を取得する
契約です。用途地域や各種制限で
思ったような家が建たない場合
買値に納得できない!と契約後に
ならない為に…
(ほぼ、ならないですが)

また、自己の現金資産or信用(ローン)を
不動産資産と交換する行為ですので
様々な角度から価額を決める必要が
出てきます。

昭和後期から平成初期に売買取得した
不動産で、稀に
【不動産屋に騙されてるじゃん】
と思えるような物を見かけますが
現在の取引市場ではそんな話も
聞かないのでご安心下さい

土地を買いたいけど不安だ…という方は
ぜひ、ご自身で登記簿・公図などを
取得してみるのも良いかと思います。
また、査定額の妥当性を調べたい際は
公示地価や路線価を調べて置いて
何知らぬ顔で査定説明を聞いてみると
良いかと思います。

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