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借地権と売買

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借地権と売買

カテゴリ:売買

古民家


栃木県はどちらかと言えば
地方都市なので、土地値も安く
借地契約をして自己居住の家を建てる
ケースなんて無いんだろなぁ…

そんな風に考えていた時期が
(業界入りたての頃)ありました。

実情としては、他の地域に比べて
多いか少ないかは不明ですが
まぁまぁの量、自己居住用の
家を建てる為の借地契約が存在します。

極稀に、その様な権利関係の
建物物オーナーさんから売却査定を
依頼されるのですが…
権利関係者も多いですし
下記しますが、色々あって苦手です…


【そもそも借地契約とは?】

詳しい事は、色々なサイトで
確認できます。簡単に言えば
建物を保有する為に土地を(長期)
借りる契約です。
契約内容は大別すると(実務上)2種類で
大正10年(1921年)に施行された
【借地法】と、平成4年(1992年)に
施行された【借地借家法】があります。
※大正10年以前には更に旧法の
 建物保護ニ関スル法律というものが
 あるそうです。見た事ないです。

旧法・新法での大きな違いは
地主さんが借地契約の更新を拒める
という点にあるかと思います。

借地権の種類


細かい違いやその種類、
内容に関しましてはググって頂くと
大変助かります。
問題は、旧法・新法の違い云々より
一般的に設定されている借地権は
土地の賃借権であるという点です。
※地上権という借手が強い権利を
 持つ借地権も有りますが、
 地下鉄を保有する会社とかが
 設定するものです。

賃借権ですので地主さんの承諾なく
譲渡(売却)は出来ません
承諾を得る為には良好な関係
=商慣習的には承諾料の支払い
が必要になる場合が有ります。
※むしろお金で解決できるようであれば
 非常に良い地主さんだと思います。

地主さんからしてみれば
地代が貰えるのは良いが
貸し出している期間は、自分の土地を
自由に使用できないですし、
借地する理由がなくなる
=譲渡(売却)を考えるのであれば
借地契約を解約するのがスジだ!
という風に思われる方も中には
いらっしゃいますので、譲渡に
承諾してくれない地主さんは
意地悪な方!とはならないのです。

大体の査定希望の方は、
勿論、事前に地主さんの事前承諾を
頂いていますので上記の承諾拒否
案件にあう事は(滅多に)無いです。
が、稀にいらっしゃるのが

売却値を聞いてから色々考えたい

という建物オーナーさん。
御本人にそのつもりが無くとも
地主さんからすれば
軽く見られている(#^ω^)
って思われちゃいますよ…


土地だけ見ても、貸主・借主
上物(建物)なら売手の希望額
借地の種類と残期間
借地権付き建物の買手へのメリット
色々な要素が売値に絡んできますので
多分、超得意!任せて!!!という
不動産業者は、極少数では無いか?
と思います。
※借地権の評価額は国税庁HPに
 課税評価額の算出法が載っています。
 これを基準に算出する業者さんも
 いらっしゃいますが、個人的には
 その計算方法だと、例えば
 土地の売値を路線価で決める
 行為に等しい為、どうなのか?
 と思ってしまいます…

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