先日の予告通り、中古一戸建ての
資産（市場）価値についてを
簡単に？お伝えしたいと思います。
一定の築年数を経過すると戸建とマンションの評価が逆転する
首都圏・地方等の立地差に関わらず
中古市場では相応の築年数に至るまでは
中古マンションの方が
中古一戸建てよりも高値が付く事が
多いとされています。
オレンジ色の線が一戸建ての成約価格を表します。
上図は首都圏における中古住宅の築年数別
成約価格の推移を表したものですが
新築（築0年）～築20年位までの
築年数であった場合、マンションの方が
高値で取引をされていますが、
おおよそ築21年以上になってきますと
一戸建て住宅の成約価格が
マンションの成約価格を上回ります。
この様な現象が起きる要因として
一戸建てには土地が付いている
（マンションにもあるが、自由は無い）
という事が想像できると思います。
言い方を変えれば。
一戸建ての値段は、土地＋建物
マンションの値段は、殆どが建物
という事ですね。
古くなった建物と新築の建物では
普通、より新しい物が価値が高い
＝建物の価値は経年で下がる
と、この様な考え方が成り立ちます。
（税金の計算などでも使用されます）
一方、土地の値段は時の流れでは
変化せず、その時々の景気などに
よって変動します。
よって、築年数が経ってくると
建物部分の価値の減少に伴い、
マンションの市場価格と
一戸建ての市場価格に逆転現象が
起きるようになる。という事です。
でも、人気があるのは中古マンション
前回も記載しましたが、
近年、マンションの年間取引数は
新築と中古が約同数とされています。
一方で、中古一戸建の売買市場は
低水準が続き、昨年度（18年）の取引数は
中古マンションの成約件数の
約1/3程でしかないのが現状です。
資産価値が高い筈なのに
取引数が伸びない理由は一体何でしょう？
いつも読んでいる業界紙はそこまで
言及していませんが、市場に出ている
築20年以上の一戸建てって
リフォームする事が大前提の
商品が多いので、トータルでコストが
かかり過ぎてしまう事や
同じ築年ならマンションが安いとか
構造的な不安が大きいとか
購入者側の目線で考えれば
色々な不安・不満点があるのに
土地値のせいで安くないという
歪な商品と化している事も多々あります。
逆に言えば、所謂【再生住宅】などの
スグに住み始められる様に
予めリフォームされた住宅は
さっさと売れています。
御自宅の価値を守るには？
資産価値で見れば間違いなく
マンションに比べて優位性のある
一戸建てですが、資産価値と市場価格に
乖離が生じた場合、売れない資産と
化してしまう恐れもあります。
御自宅や相続した御実家などの
高値売却を望む際は、売却以前より
住宅が劣化しない様に丁寧に扱う事や
外壁塗替え等の定期的な保全を
実施していれば、査定にも
色が付きやすくなります。
今からでは難しい場合、
逆に早期売却をしてしまった方が
トータルで得な事もあるので
ソレを見込んでの価格設定など
色々と出来る事もあります。
売却査定の結果に微妙だった時は
多少、相談してみるのも
良いかもしれませんね。
