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空家問題が解消できないのは…

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空家問題が解消できないのは…

カテゴリ:売買



日〇.comを見ていたら
空家問題が解消しない要因の1つとして
日本の不動産取引制度が抱える課題
有るという記事がありました。


既存(中古)住宅の購入を
検討している人(買手)にとって
建物の傷み具合や建造物としての
性能面での不安がある。
    ↓
宅建業法改正により2018年から
インスペクションの斡旋と
修繕履歴等の有無を示した取引
スタートする。
    ↓
インスペクション自体は
義務ではないし、どうたらこうたら…
インスペクション=建物状況調査
基礎にひび割れないか?とか、
あっても大丈夫な範囲か?とか
建物傾いてないか?とかの建物自体の
性能を客観的に調査する事


出だしはザックリこんな感じで
面倒なので後半は読んでないんですが…


不動産は流動性が低い



大前提として、不動産とは
本来、流動性が低い代わりに
相場の変動性も低い資産です。


昨今、サラリーマン大家さん等の
一過性のブームによって
投資物件や1Rマンション等は
滅茶苦茶流動していましたが…


名前の通り、動かせない事や
基本的に高額な買い物である事から
不動産は、基本的には気軽に売買される
類の商品では無いので、ある程度
売却・購入決定までに時間が掛かるのは
むしろ正常であると思います。


だから賃貸というスタイルがある



多くの(9割以上の)方々にとって
親元を離れ、いざ社会人になった
その年に住宅を購入するなど
殆どあり得ない選択肢ですよね?
また、独立して商売を始める方も
いきなり自己所有店舗を構えて
スタートする方は少ないと思います。


流動性が低い・高額な商品を
買う必要性が無い時期に貸りられる
賃貸市場は基本的に、
その様なニーズを埋める為に
有ると思っています。
話逸れましたので、本題に戻します。


空家が高すぎる?



空家(中古住宅+土地)の場合
土地値が有るので、それ相応の価格に
なるのは理解できます。
土地値相応の査定の物件も在りますが
それでも、結構な額になります。


冒頭、お話ししました
インスペクションが仮に100%実施され
空家(中古住宅)の購入者が
皆、購入する住宅の現状を
理解できたとして、結局のところ
ダメな所は修繕する=費用がかかる
ワケですよね?


「こちらの住宅はアレとコレと
 ソレに欠陥があります。
 情報が開示されているから
 安心して取引できますね!
 では、○○○万円です」


これで空家問題が改善されるとは
到底思えません。
購入者からすれば、理想は


「こちらの住宅はアレとコレと
 ソレに欠陥があります。
 それらの修繕には△△万円程
 かかると見積りが出ています。
 ですので、査定額○○○万円より
 △△万円を差し引きした
 □□□万円です。」


こうじゃないですか?
もっとも、売主さんの思いもあるので
中々ならないと思いますが…


流動性は低くても良い



先ほども御説明しました通り
不動産は本来、流動性の低い資産であり
その代わり、相場の変動性も低いので
現在の空家問題と不動産取引制度を
ムリに紐づける必要は無いと思います。


むしろ、空家を空家のまま放置したり
空家のまま売る時に建物劣化分を
考慮しない値段設定に
ムリがあるのではないでしょうか?


雨漏り・傾き・シロアリなどの
建物自体の性能の低下分位は
考慮して売値が付けられる方が
自然だと思うんです。
内装とか設備とかは購入者の希望によって
購入者の費用負担でお好きな物を
付ければ良いんですし


ちなみに、真岡市の先輩業者様方は
絶妙な値段設定をされている方が
殆どですので、たまに中古一覧を
確認すると在庫が一定の期間で
入替っています。(在庫=売り物件)


空家の数が多いとかは
基本的に、空家を解体して更地にすると
土地にかかる固都税が上がる為、
空家を空家のまま放置している事
そもそもの原因だと思います。


空家問題を本気でどうにかしたいのなら
解体・更地販売をしやすくする為に
何らかの優遇制度を制定する
更地にかかる税金が本来の税率であり
居住用などの建物が建っているから
優遇税率に特別にしてあげたダケ
という事実を広く認知して頂けるように
啓蒙活動をした方が良いんじゃないか?
と思っています。


空家問題自体は不動産取引云々よりも
活用しない不動産は早めに
売却活動をした方がメリットがある!
と、皆様に思って頂けるように
した方が早い気がしますね。
私自身は、売買物件は市場に並べた
その日から価値が下がり続ける商品だと
考えるタイプですので
あまり、ネットにアップして
不特定多数の方が見られるようには
しない方法で売却活動をしています。

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