束石に床束が乗っているだけでも東日本大震災で
倒壊しなかったので、意外に大丈夫なんですね…
不動産売買市場では、今後さらなる
中古住宅の流通活性化に向けて制度
（インスペクション斡旋）を整えています。
市場性としても新築住宅に比べ安価であり
スクラップ・ビルド社会からの
脱却も目指せる、中古住宅売買が
今まで以上に脚光を浴びるかと思います。
世の中は概ねその様に動くとは
思うのですが…住宅購入希望者からすれば
中古住宅には様々な不安もあるようです。
地震の多い日本では、その中でも
特に耐震性能は、かなり関心の高い
ポイントになるのかな？と思います。
実際に、賃貸物件の御案内時でさえ
昭和～平成初期の建物の耐震性能を
不安に思ってか
「震災が来た時にこの物件は
大丈夫だと思いますか？」
こんな質問を受ける事が有ります。
正直、新耐震でダメな地震が発生したら
建物がどうこう言ってる場合では
無い様な気がしますケドね…
建築基準法改正後の建物は…
主に売買で関係してくると思いますが
1981年6月1日以降の建築確認で適用される
新耐震基準とは、震度6強～7程度の揺れで
建物が倒壊しない程の耐震性能を求められます。
建築確認＝建物を建てる前に、その設計や
敷地配置などの計画を行政（建築主事等）に
提出し、その計画が関連法令に適合している
という確認を受ける事。 です。
これから建物を建築しようと思っているケド
法律で決められたルールの則って作るよ！
と、計画を確認してもらう段階の事であり
チェックOKなら確認済証が発行され
出来上がった物件の実物チェックもOKなら
検査済証が発行されます。
言い換えれば検査済証が無い物件の場合は
上記ルールを守っている保証はありません。
1981（昭和56）年6月1日に完工した物件の場合は
新耐震基準に適合していない可能性が有ります
（基準適用は建物を作る前の段階でのチェックの為）
また、震度6強～7程度の地震で倒壊しない
程度の頑強さとは、言葉の通り
倒壊しない事が求められており
歪まないとかダメージを受けないという
意味合いではありません。
倒壊しなければ震災の際にシェルターとして
建物が機能するからOKなんでしょうか？
賃貸の場合、たとえ大震災で建物に
歪みが発生したとしても
修繕費用は所有者（大家さん）になるので
入居者さんに（金銭的）ダメージは
特に発生しない為、主に売買の場合に
関係するという事になります。
どちらにせよ新耐震基準を満たす物件なら
地震が原因で死んでしまう様な事は
少ないのではないでしょうか？
旧耐震とは？
上で説明しました新耐震基準の前まで
適用されていた基準を旧耐震と呼びます。
旧耐震→震度5強程度の揺れで建物が
倒壊しない程度の強度を基準としています。
建物建築の際に確認をする制度自体は
1950年に建築基準法が制定された頃から
あるにはあるのですが…昭和～平成初期の
建物の場合、検査済証が無い物件が多く
基準に適合してると思いたいのですが
その確たる裏付けが無い物件が結構あります。
旧耐震であったり、検査済証の無い
建物の場合、耐震性能も心配ですが
住宅ローンの借入が難しい場合もあります。
地震で建物が崩壊したら担保価値
（資産価値）が無くなってしまう為です。
その為、済証がない物件の場合には
建築基準法適合状況検査という
救済措置みたいな制度があります。
旧耐震の一般住宅（木造）の場合には
法定耐用年数＜建築基準法改正後年数
の為、殆ど土地値以下になるので
（ローン自体は）心配なさそうです。
分譲マンションの場合はRC造の為
法定耐用年数＞法改正後年数
になりますが耐震基準適合証明書を
取得すれば（耐震補強工事が必要な場合あり）
震災への安心感と、要件を満たした際
住宅ローン減税の恩恵を受けられます。
各種調査には費用がかかります
ここまで、耐震性能に対する不安の
払拭に役立つ制度等を御説明しましたが
各制度の利用には当然、費用が発生します。
また、耐震性能の調査を受けたら
耐震性がUPするなんて事はありません。
必要があった場合、補強工事を
実施するなどの追加費用が出る事も
大いにあり得ます。
実需として中古住宅を購入するのであれば
新耐震・済証あり・修繕履歴ありの
築22年over物件が（購入費・資産性で）
狙い目になるかと思います。
それか、旧耐震なり済証が無い物件に現金決済を
ちらつかせて大幅な指値を入れて購入ですかね…
