写真は築70年overの古民家査定の時の物です束石に床束が乗っているだけでも東日本大震災で
倒壊しなかったので、意外に大丈夫なんですね…
不動産売買市場では、今後さらなる
中古住宅の流通活性化に向けて制度
(インスペクション斡旋)を整えています。
市場性としても新築住宅に比べ安価であり
スクラップ・ビルド社会からの
脱却も目指せる、中古住宅売買が
今まで以上に脚光を浴びるかと思います。
世の中は概ねその様に動くとは
思うのですが…住宅購入希望者からすれば
中古住宅には様々な不安もあるようです。
地震の多い日本では、その中でも
特に耐震性能は、かなり関心の高い
ポイントになるのかな?と思います。
実際に、賃貸物件の御案内時でさえ
昭和~平成初期の建物の耐震性能を
不安に思ってか
「震災が来た時にこの物件は
大丈夫だと思いますか?」
こんな質問を受ける事が有ります。
正直、新耐震でダメな地震が発生したら
建物がどうこう言ってる場合では
無い様な気がしますケドね…
主に売買で関係してくると思いますが
1981年6月1日以降の建築確認で適用される
新耐震基準とは、震度6強~7程度の揺れで
建物が倒壊しない程の耐震性能を求められます。
建築確認=建物を建てる前に、その設計や
敷地配置などの計画を行政(建築主事等)に
提出し、その計画が関連法令に適合している
という確認を受ける事。 です。
これから建物を建築しようと思っているケド
法律で決められたルールの則って作るよ!
と、計画を確認してもらう段階の事であり
チェックOKなら確認済証が発行され
出来上がった物件の実物チェックもOKなら
検査済証が発行されます。
言い換えれば検査済証が無い物件の場合は
上記ルールを守っている保証はありません。
1981(昭和56)年6月1日に完工した物件の場合は
新耐震基準に適合していない可能性が有ります
(基準適用は建物を作る前の段階でのチェックの為)
また、震度6強~7程度の地震で倒壊しない
程度の頑強さとは、言葉の通り
倒壊しない事が求められており
歪まないとかダメージを受けないという
意味合いではありません。
倒壊しなければ震災の際にシェルターとして
建物が機能するからOKなんでしょうか?
賃貸の場合、たとえ大震災で建物に
歪みが発生したとしても
修繕費用は所有者(大家さん)になるので
入居者さんに(金銭的)ダメージは
特に発生しない為、主に売買の場合に
関係するという事になります。
どちらにせよ新耐震基準を満たす物件なら
地震が原因で死んでしまう様な事は
少ないのではないでしょうか?
上で説明しました新耐震基準の前まで
適用されていた基準を旧耐震と呼びます。
旧耐震→震度5強程度の揺れで建物が
倒壊しない程度の強度を基準としています。
建物建築の際に確認をする制度自体は
1950年に建築基準法が制定された頃から
あるにはあるのですが…昭和~平成初期の
建物の場合、検査済証が無い物件が多く
基準に適合してると思いたいのですが
その確たる裏付けが無い物件が結構あります。
旧耐震であったり、検査済証の無い
建物の場合、耐震性能も心配ですが
住宅ローンの借入が難しい場合もあります。
地震で建物が崩壊したら担保価値
(資産価値)が無くなってしまう為です。
その為、済証がない物件の場合には
建築基準法適合状況検査という
救済措置みたいな制度があります。
旧耐震の一般住宅(木造)の場合には
法定耐用年数<建築基準法改正後年数
の為、殆ど土地値以下になるので
(ローン自体は)心配なさそうです。
分譲マンションの場合はRC造の為
法定耐用年数>法改正後年数
になりますが耐震基準適合証明書を
取得すれば(耐震補強工事が必要な場合あり)
震災への安心感と、要件を満たした際
住宅ローン減税の恩恵を受けられます。
ここまで、耐震性能に対する不安の
払拭に役立つ制度等を御説明しましたが
各制度の利用には当然、費用が発生します。
また、耐震性能の調査を受けたら
耐震性がUPするなんて事はありません。
必要があった場合、補強工事を
実施するなどの追加費用が出る事も
大いにあり得ます。
実需として中古住宅を購入するのであれば
新耐震・済証あり・修繕履歴ありの
築22年over物件が(購入費・資産性で)
狙い目になるかと思います。
それか、旧耐震なり済証が無い物件に現金決済を
ちらつかせて大幅な指値を入れて購入ですかね…