実家の相続やライフプランの変更等…
何らかの理由で、保有している
不動産の売却を希望される方は
常に一定数はいらっしゃいます。
この様な方々の多くは、不動産屋へ
売却価格査定を依頼します。
…ここまでは普通の流れですね？
不動産屋が査定した価格は
妥当なのか？他ならもっと高額で
売れるのではないか？複数社に
査定依頼しないと売損をするかも！
この辺も気持ちは理解できます。
で、一番高額の査定をした不動産屋に
売却活動を依頼しよう！
この辺から全く理解できなくなります。
いくら高額の査定を出されても
売却が出来なければ、その査定額は
紙に書いた数字でしかありませんよ？
と、まぁこの様な話は
普通に評価額が出せる不動産の話です。
査定依頼しても大した額にならない
というか避けられる。
持主も、処分し難い物件である事を
説明を聞くまでもなく知っている。
こんな不動産、案外多いですよね。
そんな不動産を少しでも高く売る方法…
知りたくないですか？
先日、本を買いに行ったら
【空き家を高く売る裏ワザ】という
書籍が売られていたのですが
お金を出して聞くような内容では
無いのでざっくり書いておきます。
なぜ、お金を払って聞くような内容では無いと
思うのか？も後述します。
収益還元法で評価額を算出する
まず、大した売値が付かない不動産は
建物部分に関して、以下の要素を持ちます。
築年が古い・現状では使用できない
つまり、その建物を使用するには
修繕をする必要があるといった状態です。
また、土地に関しては
地価が安い・需要が薄い・狭い
この様な特徴を持ちます。
広すぎる場合も査定坪単価は減少しますが
売値自体は（土地が広い分）伸びますので
ここでは狭い方だけに言及します。
土地・建物の特徴を合わせると
・辺鄙な立地の中古住宅
・駐車場が無い中古住宅
・立地は普通だが、建物がヤバい
こんな要素を持つ不動産は
査定額が伸びない傾向にあります。
で、この査定額（査定法）は多くの場合
原価法・取引事例比較方のどちらかを
根拠に算出します。
不動産評価額の算出は３つあり
上記の２つ以外に収益還元法という
考え方がありますので、そちらを使用して
評価額を算出できるのであれば
より高い評価額になる事があります。
どの様な不動産に使う査定なのか？
収益還元法という名前を見て
気付かれた方もいると思いますが
本来、収益物件に対して行う
評価額の算定法です。
収益物件＝アパート・賃貸マンション・駐車場等の
賃貸借する事で使用料を稼げる物件
つまり、建物を人に貸せる状態にして
賃貸借契約を結べば、それは
収益物件となるので収益還元法で
売値を査定できるという事が
空家を高く売る裏ワザとして載ってました。
言っている事は確かにそうです。
例えば、通常査定で300万円以下の
一戸建てなら、賃貸出来るようにして
月額4～6万円位で賃貸に出せば
400～500万円くらいの売値でも
何とかなります（査定出せます）
なぜ、不動産屋は勧めないのか？
査定額が上がる可能性が有るのに
なぜ不動産業者は一旦賃貸にする事を
勧めてこないのか？
・修繕する事自体に多額の費用がかかる
・賃貸自体にも慣れが必要
・余計なトラブルが発生する
・想定賃料で決る保証が無い
・そもそも、不動産投資向け融資が逆風
・売却需要が薄い＝賃貸需要も弱い
あげたらキリが無いですが
様々な理由があって不動産屋の多くは
空き家を一旦、賃貸にする手段を
勧めては来ません。
勧めてくるとすれば賃貸に出す
明確なメリットがある場合だけです。
本の著者は比較的都市部で不動産業を
行っているとの事ですので
修繕費用＜賃料から算出する売値の増加
が、成り立つ立地での事例として
上記の方法紹介か？と思っていますが
そんな立地なら、そもそも原価法でも
取引事例比較法でもソコソコの
評価額を算出できるのでは無いか？
とか、色々と思う事は有ります…
他の方法で値上げを目指せるか？
対象不動産の近隣エリアで
急激なニーズの増加とか、
市場供給数に対して在庫（売物件）が
極端に少ない等の特別な状況が無いと
大幅な価格の変動は無いと思います。
また、複数社査定で高額な見積りを
提示してくる不動産屋の中には
媒介契約を結ぶ事が目的で
物件の早期売却や高額売却には
興味がない会社も残念ながらあります。
業界全体で使う用語か？
依然所属していた会社の内部用語か？
どちらかは分かりませんが
高額提示して放っておくことを指して
塩漬けとか凝らせるとかの
用語がある位のメジャーな手法です。
タイトルに反しているように見えますが
空き家を高く売る方法が無いわけでは
ありませんが、それらにはそれ相応の
リスクが発生します！というお話でした。
