今年度初めから、真岡市内及び
近隣エリアの賃貸物件在庫数が
例年より減っていると
（アパートの空室が少ない）
言い続けてきたのですが
某ポータルサイトの担当者さんより
面白いデータを頂いたので
ご紹介させて頂きます。
まず、ポータルサイトって？
ポータルサイトとは
アパートをお探しの皆様がご覧になる
SUUMOやHOMESの事です。
これらのサイトに不動産業者が
お金を払って物件を掲載し
お部屋をお探しの皆様が無料で
様々なアパートを探せる環境を
提供しています。
いわば、不動産業界における
楽天やアマゾンみたいなサイトですね。
お部屋探しの皆様にお会いする
玄関口の様な存在です。
ここからが以降のお話しを
御理解頂くうえで重要な事ですが
仮にSUUMOを例に挙げますと
ポータルサイト上の物件掲載数とは
例えば、１つの物件を20社が
ネット掲載していた場合には
PCサイトでは20件の掲載となり
スマホサイトでは１件の掲載として
カウントされます。
スマホ用サイトでは574件掲載となります
上の図は、2019年9月時点で
SUUMOで掲載されている真岡市の
賃貸物件をPC・スマホ其々で
検索した結果です。
PCサイトには掲載されていて
スマホで見れない物件など在りません。
PCユーザーに比べ
スマホの限られたディスプレイ幅で
効率よく物件が探せるように
色々配慮した結果だと伺っています。
次に、同一物件の建物名称を
表記した掲載と非表示にした掲載が
ある場合には、１つの物件掲載で
２物件掲載のカウントとなります。
薄くモザイク処理しています
この様な掲載をご覧になった方も
いらっしゃると思います。
これで、同一の物件で１部屋しか
空が無くても２部屋が掲載されている
状況になります。
上記を踏まえた上で
賃貸市場における掲載数と実数には
色々な要素で開きがある事を
ご理解頂いた上で、昨年７月～今年の
７月までの賃貸物件掲載数の推移が…
この様になります。
数字が見えにくいと思いますので
ざっと説明させて頂きます。
まず、年初の繁忙期（1～3月）に
賃貸物件は大きく動きます。
転勤や転職・就職等に伴って
アパートを探す人たちが契約をし、
同様に、今までのお住まいを
解約＝退去 するという事です。
就職・転職需要は同じように
解約による空室を生む為
アパート空室の総数は通常であれば
例え、需要の強い繁忙期であっても
現状維持～やや減少位の幅に
収まりますが、これは対象のエリアに
新築物件が１つも出ない前提での話で
通常であれば、アパート空室総数は
現状維持～やや増加であっても
別に驚く事は無いという感覚です。
また、昨年位から大東〇託が分社し
他社仲介を行っている為、
→ネットに他社物件を掲載し始めた
ポータルサイト上の物件数は
増加しているのが正常値なのです。
上図、折れ線青が宇都宮市の
アパート掲載数を表し、
折れ線赤が真岡市の掲載数を示します。
真岡市の方は変化が無く
宇都宮市は繁忙期に物件が大きく減り
その後、空室が増えたように見えます。
ですが、物件掲載業者の増加を
念頭に置きますと、折れ線緑
（小山・下野市）の様に
掲載物件数が不自然に増えるのが
正しい状況（例年通りの成約数）で
特に真岡市の様な掲載数の推移は
１物件を掲載している業者が増えたが
そもそも、アパートの空室が減り
掲載できるアパート数が少ないが為に
起こった現象と言えます。
次に、賃料相場の推移ですが
次に、基本的に空室が少ない
賃貸市場に起った平均家賃の推移は
こんな感じです。
これも見難いので文面で説明すると
全エリア、平均家賃が上がりました。
これには２つの要素が関係します。
１つは、既存アパートの空室が
少ない中に新築アパートが建った
というケースです。
簡単に言えば、安い物件の空きが
あんまりない所で賃料が高い
新築アパートが建てば、平均賃料は
高くなります。という事です。
２つ目は需要に対して供給が
不足すると賃料を強気設定する
という事になります。
アパート借りたい人が100人いて
貸せるアパートが90しか無ければ
少し高めの家賃でも借りますという
市場原理が成立したというお話です。
２つ目の補足事項として
そもそも昨年の某大手の家賃設定が
低過ぎた為、賃料設定を元に戻すと
昨対で賃料平均が上がるという事も
関係しています。
掲載数と平均賃料から
掲載数推移（アパート空室の減少）と
平均賃料推移から、（少なくとも）
現時点では需要と供給の
バランスはそこ迄大崩れしていない
と（不動産業者的には）言えます。
先述しました通り、今年の繁忙期に
アパート空室数は大きく減少しました。
じゃあ、空室を埋めてくれた需要は
どこから来たのか？
外部からの一時的な要素もありますが
同一エリア内での住替えもあります。
先ほどから触れている
物件掲載数とは、ポータルサイトの
物件掲載数です。実数ではありません。
ポータルサイトへの出向は
多額の費用がかかるため、
特に不動産業者としては
入居者に気に入って頂ける物件を
ポータル出稿（掲載）します。
コレ、住めるの？となる物件を
高額な掲載料を支払ってSUUMOに
載せたところで成約に至らなければ
何も意味を為さないからです。
その様な物件にはその様な物件の入居者を見つける
別の方法があるので、そちらで何とかしますし
つまり、例えば賃料等がネックで
希望通りの物件以外にお住まいの方が
いたとした場合、既存物件同士の
競争が激化し、賃料を下げる方向に
向かうと既にエリアに存在する
需要を新たに満たす事があり得ます。
逆に築年数が経過しすぎたり
手入れがなされていないアパート等の
今まで獲得していたニーズが
既存別物件の参入で競争力を失うと
建て替えなどを含む、今までとは
別のテコ入れが必要になる（最悪、壊す）
＝アパート総部屋数が減る
＝供給が微減する となります。
今時、２人入居なら駐車場２台位欲しい物ですが
築30年位のアパートでは１部屋につき駐車場１台が
珍しくないので、建て替えを同じ土地面積で行うと
駐車スペースの確保の為に部屋数が減るという話です
そもそも供給とは皆様の目に触れて
選ばれてこその供給であり
皆様の目に触れないor選ばれないのは
需要を満たす物件とは言い難いので
一件、供給過多っぽく見えていても
同エリアを深堀する事で
新たな需要が生まれるなら
実際は供給過多とは言えないのです。
平たく言い換えると、同じアパートを検討している
お部屋探しの皆様にとってのライバルはまだまだ
増える可能性が有りますよ！という事です
人口減少とか土地余りとか
売買市場でも将来的な人口減少や
土地が余るとか散々言われますが
それらって、何十年後の話の予測ですし
少なくとも現在は約1.2億人の
日本人がいるのです。
人口減少や土地余りが無い未来だとは
全く思っていないので
売買の際は市街地に家を買うべきだと
私は常々申しております。
だって、自分の代で35年使用して
いずれは相続もするじゃないですか？
なら、良い物を贈りたいですよね？
しかし、今のニーズを満たす
賃貸市場では、借りたアパートの
何十年後を心配する必要は有りません。
今、皆様のニーズを満たす物件を
見つけたとしたら、それは
きっと良いアパートですので
ぜひ自信を持って御決断下さい。
