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アパートの家賃は値下げ出来るか?

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アパートの家賃は値下げ出来るか?

カテゴリ:賃貸



人間、誰しも【より良い物】
【より安く(手頃に)】入手したい!
という願望を持っていると思います
不動産業で言えば、賃貸なら
毎月の家賃や契約金(初期費用)を
売買で言えば購入費用(売値+α)
少しでも値引き出来ると得した
気分になれますね。


賃貸・売買を一度に書くと滅茶長く
なってしまうので、今回は賃貸
(特にアパート)で賃料交渉をする時
どの様な思惑や何を元に判断するか?
について記載します。
後日、売買についても書いておきます。


何故、アパートについてなのか?



私の主な営業エリアは
真岡市と近隣行政区ですが
これらは、地方都市と呼ばれる地域で
賃貸マンションが少ない
地域となります。
物件種別ごとの総数で言えば…


アパート>>>マンション>戸建


こんな感じの比率になります。
真岡・益子・芳賀・茂木なんかは
戸建>マンション となります。
よっぽど都市部に行けば別ですが
アパートタイプの物件の方が
圧倒的に数が多いからです。
言い換えれば、条件交渉を受ける
大家さんにとってアパートとは
入居者を奪い合うライバルが多い
保有物件という事になります。


賃料交渉を聞く側の思惑



アパート内見者から家賃の相談を
預かった不動産屋は、大家さんに
その旨を伝えます。
大家さんは不動産屋と相談し
減額に応じるべきか?一部認めるか?
突っ撥ねるか?を検討します。


ここで1番重要な事は
基本的に大家さんの一存で決めるより
不動産屋の見解を聞いた上で答えを
出す大家さんが多いという点です。
意見を求められた不動産屋は


・時点での物件の市場価値
・対抗物件の存在
・物件自体の反響数


その他、営業活動を通じて
知り得る限りの状況を大家さんに伝え
判断材料にして頂くというのが
一般的な流れです。
つまり、似た様な間取りが多数あったり
似た様な募集条件が多い物件の方が
家賃、もしくは契約条件の交渉を
成立させる余地があるという事です。
全ての物件に関して言っている訳ではありません。
全く交渉の余地が無い場合も多数あります。


物件に理由がある場合



先ほどは一般的な条件交渉依頼を
聞いた際の、大家さんと不動産屋の
やり取りについて記載しました。


賃貸アパートの条件交渉を
成功させる確率を上げるには
いくつかの要素があります。
その内の1つが、賃料交渉含めた
条件譲歩をした方が得だと
大家さんが考えるケースです。


簡単に言えば空室期間が長いとか
空部屋が多いとかですね。
それか、事故ってるお部屋とか…
空室が多いアパートでは入居者を
確保するために積極的にサービスを
打出しているアパートと
話が来た時に応じるスタンスの
アパートが存在します


積極的にサービスを打出している
アパートでの更なる条件交渉は
対して成功率高くないので
特に目立ったサービスがない
アパートでお願い事をすることで
交渉の成功率を上げる事が出来ます。
要は、不人気物件で聞いてみよう!
といった内容ですね。


借手の属性で話をする場合



アパート経営をされている
大家さん方には借手が付いた時に
圧倒的な心配事があります。
家賃滞納近隣トラブルです。


滞納については賃貸保証が
主流になってきたので、やや
心配事としては薄くなりましたが
近隣トラブルに関しては
逆に賃貸保証の台頭により
大きな悩みの種となっています。
保証会社加入+連帯保証人用意
これを契約時に要求されるのは
近隣トラブルに対する備えからです。


借手自身が各種トラブルを
起し難そうに見えた場合では
大家さんの不安が和らぐことから
交渉成立率UPの傾向があります。
簡単に言うと…
お勤め堅くて揉め事を避けそうな
人は得しやすいという事です。


人気物件で交渉を成立させるには



今までのお話しを纏めると
不人気物件で条件交渉をするか
本人の属性(社会的信用度)で
話を進めるかという内容でした。


でも、冒頭に書いたように
そもそも、良さそうな物件で
交渉を成立させたいというのが
借手の皆様の願いです。
そのような条件の良いアパートで
条件交渉をする場合には


・貸手側から提示される条件を呑む
・最初から確たる意思表示を行う


最低限、上記の2つは備えておく
必要があります。
貸手側から提示される条件とは
主に契約始期の前倒し等になります。
また、確たる意思表示とは
最低限、入居申込書の提出位は
行った上で交渉をするという事です。
上記2つを備えたら条件交渉が必ず成立するという保証は
全く持って出来ません。ご了承頂けます様お願い致します。


もしくは、大家さん・管理会社に
直接の話を行わずに
仲介を行う不動産屋の力を借りる
といった方法も現実的です。
不動産業は、他の業界に比べ圧倒的に
地域ルールや謎慣習が多いので
その地域の不動産業に精通している
業者さんを通して話をした方が
直接、自分の思いの丈を伝えるより
成果が上がりやすくなります。


また、超重要な要素として
常識のある発言をするのも大切です。
たまに、家賃1万円引きの相談や
コレって高いっすよね?みたいな
謎同意を求めてくる方がいますが
家賃は1,000円値引きを引出すのも
大変な作業ですし、
相場観無視の賃料設定など
滅多に見かけません。


不動産屋も大家さんも人間ですので
交渉を引受けたい・相談に応じたいと
思える人と、出切れば帰って欲しい
と感じる人が存在します。


キモチは分かりますし
交渉は強気でイケみたいな謎論が
あるのも分かりますが
少なくとも不動産業界は
そんな感じではありません。
貸手を尊重して下さる方を
大切な借手様として扱います。
どうか、借手である皆様以外にも
心を持った人間が関与している
という事を御認識頂けますと幸いです。

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