先日の賃貸物件（特にアパート）は
家賃値引き出来るのか？に続き
新築建売・マンションや中古戸建
中古マンションの売値は
値引き出来るのか？について
記載しようと思いますが、
結論を言えば、時期と売主の考え次第です。
ちなみに、買主の要望で行う値引きは
不動産業界では【指値】と言われます。
使用例）指値を入れる 等。
新築建売・マンションの場合
新築一戸建て・マンションの場合
売主は業者という事になります。
土地を仕入れて（買って）
上物を建てて、セットで売る事で
利益を上げる事を目的に事業を行います。
その様な土地開発業者さんは業界的には
デベロッパーと言われています。
長いので以降、デベと表記します。
デベの利益は簡素化すると
土地値（仕入）+建築費（上物）を
販売値（売出し）から引いた
金額になります。
基本は上記の通りですが
売り物は不動産であるために
所有期間が長くなると
固定資産税・都市計画税などの
各種税金や事業を行う為に調達した
お金の金利が発生します。
売れ残ると余計なコストがかかるので
一定の時期に差し掛かると
損切（値下げ）を行います。
自主的に行われる値引きが
当初より計画されているので
時期が良ければ値下げは可能という
事になります。…なりますが
その良い時期をお客様が判断するのは
至難の業と言えます。
また、デベ側の想定を超える反響を
獲得していた場合、値引きに応じる
時期が遅くなります。（当然）
ここまでのお話しを簡単に言うと
新築建売・マンション系で
指値を通す（値引きを成功させる）には
不人気物件・売れ残り案件を
狙うという事になります。
中古物件の場合
中古物件（一戸建・マンション）では
売主は誰で、その心境はどうか？を
判断できれば指値が通る場合があります。
例えば、業者が売主のケースで
買取再販系（リフォーム転売）の場合
殆ど、新築建売等と同じ考えで
指値を通すイメージです。
（時期が良ければという事です）
個人が売主のケースでは
売却理由と売値の由来が把握出来れば
指値を通せる物件か？難しいか？が
なんとなく掴めるようになります。
簡単な例で言うと…
・手放したい理由がある
・売主は物件購入者では無い
・値付けが適当or弱気
この様な場合では指値が通る可能性が
高くなり、逆に
・売主が物件購入者
・否応なしに手放す案件
・値付けが高いor何か根拠がある
この様な場合では指値を通すのは
殆ど難しいという事です。
もっと簡単に言えば
ローン残債がある物件とかは
物件に設定された抵当権を
抹消できる金額でないと
売買が成立しない＝値引き出来ない
とか、相続したのは良いけど
使いもしない土地・家屋に
延々税金を払うのは嫌だ！
といった売却理由なら、多少の
値引きには応じる＝指値が通る
という事になります。
全部が全部ではないです。高額売却狙いの方とか
自己資産と売価で抵当権抜く売主とかも
超稀にいたりもします。
でも、ネット掲載情報で売主の
属性（個人or法人）は分かるにしても
売却意図とか心情とかは分からないので
結局、買主さんでは判断できないし
仲介の不動産屋も完璧には分からないので
運が良ければ値引き可能な物件に
出会えるという事になります。
また、不動産売買契約では
売主側に入ろうと買主側に入ろうと
不動産屋のスタンスとしては
成約価格から計算する割合で
報酬が発生するので現実的な
価格の範囲であれば、なるべく
高値取引になって欲しいというのが
正直なところです。
また、売買取引の場合にも
謎の超指値を言ってくるお客様が
いらっしゃいますが、
常識を疑われるのでお客様の
希望指値は売主に届かないですし
仲介的にも業界年数疑われるので
出来れば御勘弁頂きたいと思います。
