2020年4月の民法改正で
賃貸では主に連帯保証人へ請求する
債務の極度額の設定や内容の事前通知等
貸主側からすると面倒な規定が
付保されるようになるという
お話は、以前の記事で触れましたが
売買（特に中古）でも現行法と
異なる点が出てきます。
瑕疵担保責任が契約不適合責任
という言葉に変わります。
表現上の違いだけでなく
主に買主から売主への責任追及が
しやすくなったり売主が当該契約を
成立させる責任が大きくなったと
イメージ頂ければ良いと思います。
詳しくはググってください。
瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは、例えば
中古住宅を購入した時点では
明らかになっていないかった
＝隠れていた 瑕疵（欠点）が
あった際に、売主が買主に対して
負う責任です。
中古住宅購入時に説明もなく
特に気付かなかったが
雨漏りしてました！
（そんなの滅多に無いですが）
とかが発生した際に
買主は売主に対して
損害賠償請求か契約の解除を
行う権利を持ちます。
（程度によりますが）
売主が個人であるか？
法人（宅建業者）かによって
瑕疵担保責任を追及できる期間や
排除する特約の有効性が変わります。
現在の不動産取引市場では
個人売主→瑕疵担保免責が多いですね。
（値段に反映されてないケド…）
契約不適合責任になると
契約不適合責任とは
例えば先ほどと同じように
中古住宅買ったは良いけど
住み始めたら雨漏り発覚！という時に
買主は損害賠償・契約の解除の他
追完請求（雨漏り直せ）と
代金減額請求（売値を下げろ）が
認められるようになります。
請求権を有する期間については
確か買主が事実を知った時から
１年以内に通知をするってなってた
ハズです。瑕疵担保責任は発覚から
１年以内に請求する必要があるので
買主としては今までより
カジュアルに権利を行使できます。
で、中古売買契約はどうなるか？
一般の方も不動産屋も
建物のプロでは無いので、
中古住宅が現状どうなっているか？
正しく把握するのは至難の業です。
ですので、中古住宅売買の際に
建物状況調査を実施（有料）して
必要があれば瑕疵担保保険を
付保（有料）し、売買を行う必要が
出てきます。つまり売却活動の
入口でコストがかかります。
建物状況調査の結果が悪く
現況では瑕疵担保保険に
加入できない場合には
修繕を実施する必要が出てきます。
つまり、余計にコストがかかります。
一方、買主は建物は今どんな状態？
が、見えるようになり、尚且つ
保険もかかっていれば安心して
中古住宅を取得できる様になります。
保険が掛かっていなくても
建物状況調査の結果と売値を
総合的に判断して魅力があれば
満足度の高い住宅取得が叶います。
法改正は来年４月
本来、売主が商品に一定の
責任を持つのって、当たり前の事だと
個人的には思います。
ですが、現況有姿・瑕疵担保免責
としながら、売値にその無責任分が
反映されていない物件も多いので
今回の法改正を受けて売買市場で
今より妥当性のある値付けが
増えれば良いな～と思っています。
また、契約不適合責任に移行しても
特約で免責謳う契約は残ると
思うので、不動産業者側にも
広告時点でも明示するように
なんないかな～と思います。
土壇場になって瑕疵担保免責って言って来るの
マジでやめて下さい。もしくはせめて鬼指値を
了承してください。
