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フラット35不正利用問題が進展しましたね!

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フラット35不正利用問題が進展しましたね!

カテゴリ:売買



ス〇ガショックの時期にも
ブログに書きましたが、本来は
自ら(親族)の居住用物件取得を
支援するフラット35不正利用する
投資物件購入スキームが発覚し
機構は今後どう対応をするのか?
注視していましたが…
不正利用者への一括返済を求める
と、公表しましたね。


不正利用者及び不正利用による
購入物件の特徴を鑑みるに
一括返済を求められた層は
云百万程の手出しを求められるか
払えなければ破産するのでは?


不動産業者に騙された!
不正利用に加担した方々の一部が
声高に叫ぶでしょうが…
スマー〇デイズ事件の時も
今回も、私の考えは変わりません。
事業・投資は自己責任です。
勿論スキームを考えて実行させた
業者も極めて悪質ですが…


取り合えず、フラット35と
今回発覚したスキームに関して
軽く説明していきます。


フラット35って何?



国民の住宅購入を促進する!という
昭和チックな政策を受けて
1950年に設立された住宅金融公庫から
2007年に業務を継承した独立行政法人
住宅金融支援機構が、民間金融機関が
住宅購入希望者に長期固定金利の
住宅ローンを提供できるよう支援する
事業により成立つローンの一種です。


簡単に言えば35年固定金利での
居住用不動産取得専用融資です。
終身雇用と年次昇給が約束された
大手勤務のエリサー様ほど
利用価値が高そうな住宅ローンですが
民間金融機関に比べて融資審査が…


・年返済額と年収のバランスで見る
・上記より、足切りの年収がない?
・勤続年数もあまり関係ない


等の特徴を持ちますので
年収が400万円未満であったり
転職間もない方も利用しやすい等
大衆の味方要素を持ちます。
また、一般的な住宅ローンと違い
親の介護等で自己居住が困難な際に
第三者へ貸出す事も認めています


発覚した不正利用って何?



今回発覚したフラット不正利用は
先ほどの【第三者への貸出し】
前提とした利用だった。という点です。
事業用融資に比べれば割安な
住宅ローンを不正利用する事で
有利に不動産賃貸業に参入できます。


また、本来の売価から水増しした
契約書を作成し融資を申込むという
不正もあったようです。
水増しした分は購入者と業者で
分けたりしたのかな?取得税用?


なんで【第三者への貸出し】
認めているのに不正と言われたり
実際の売価から水増しすると
不正となるかと言うと…
融資する理由が異なるからです。


まず、他者へ貸出す事が主目的なら
金融機関の審査は【事業】として
きちんと回るか?を見る訳で
事業計画はどうか?とか、最悪の場合
申込者の本業収入で返済可能か?とか
複合的な目線で融資するかどうかの
審査を行います。(多分)


また、事業を行う=儲かる
→なら、住宅購入より金利高くても
 別に良いっしょ?
なのかどうか知りませんが
事業用融資は金利がお高めです。


実際の売価よりも高い金額での
融資を受ける事も上記同様で
住宅購入用の優遇金利ではなく
多目的ローン的な商品があります。
車の購入で住宅ローン組めないでしょ?


不正利用した購入者…



今回のフラット不正利用で
住宅購入を行った人の8割
20~30代前半の独身だそうです。
また、全体の6割が年収300~
400万円台の会社員という
調査結果が出ています。
関与した業者の口車に乗った部分も
有るとは思いますが…
楽して儲けたい感が出てますね。


上記の購入者は一言で表すと
事業用不動産取得目的では
金融機関に融資をして貰えない人
という事になります。
銀行は意地悪で否決するのではなく
危ないから融資出来ないのです。
つまり融資申込者の身の丈に合わない
と判断されているという事ですね。


ついでに言うと全体の約9割
フラット以外に高額リフォームローンや
多目的ローンを組んでいるそうです。
一括返済を求められても
借換えも出来ないでしょうね…


フラット不正利用で売買された物件



フラット不正利用で売買された
物件の8割が東京近郊・通勤圏内の
ファミリータイプマンション
価格帯は1000~2000万円代が
こちらも全体の8割を占めます。


一括返済を求められた時に
購入金額以上で売却できれば
痛くも痒くもないでしょうが…
エリア・価格・間取りから考えると
どうやってもムリでしょう。
売却益出るマンションが賃貸需要の高いエリアに
そんな廉価で売ってるかよ!って話です。


優遇金利で35年長期で無いと
事業収益すら見込めない物件を
購入するって…騙された!とか以前に
超勉強不足というか…有体に言えば
悪徳業者のカモですよね…


一連の事件で懸念される事



フラット不正利用事件のせいで
本当に自己居住用物件を購入したい
20~30代前半の独身者は
お?また不正利用か?的な
目線で見られる事になりますし
既にローンを組んでいる方も
転勤や介護等の止むを得ない事情での
第三者への貸出しを行う時に
お?不正利用か?的な謂れを
受けるかもしれませんよね?


不動産業者への世間様の認知も
かつて千三屋とかdisられていた
時代よりも下落しています。
投資は自己責任論を言っても
不動産屋はコレだから…
的なバッシング受けそうですもん。
株や為替でミスった人って証券取引所とか
国政・大企業に呪詛吐くの?


今回、唯一良かった事は
独身者が多かった事くらいですね?
巻込まれる家族が居ないだけマシ…
唆す業者も、それに乗る人も
どれだけ周りに迷惑をかけるか?
良く考えて行動して頂きたいです。

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