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その利回りは信用できます?

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その利回りは信用できます?

カテゴリ:売買


私は極稀に投資用不動産売買や
収益物件の仲介を行うのですが…
※アパートや店舗なんかの売買いです。
購入希望者さん(投資家)さん達が
購入対象物件で気にする利回りについて
かなり細かく試算するタイプの
不動産屋だと自覚しています。


ネット上で買手募集を行っている
各種収益物件(主にアパート)の多くは
現行の相場賃料には触れず、現入居者の
契約賃料で利回りを表示していて
一回でも入替が発生すると再現不可能
募集条件がさも未来永劫続くような
誤解を与えかねない広告だな~と
他人事のような感想を抱いています。


まぁ、投資は自己責任なので
表示されている利回りを鵜呑みにする様な
投資家さんは流石に居ないと思います
不動産投資市場や売り方がこんな感じでは
ビギナーに優しくないとは思います。
初心者でも、結局は自己責任ですが…


で、たまにエリア賃料について
電話でヒアリングしてくる販社や
投資家さんがいらっしゃいますが…
正直、営業時間内だと邪魔です。
今のところ、嘘を教えようとは
微塵も考えていませんが、あまり邪魔だと
一方的な誤解を抱くような喋り方を
しようかな?とは思っています。
だって、市場情報を得るのに何も払わないんですよ?


縁も所縁も無いエリアの不動産を
儲かりそうだから勝手に買う方々は
貴方が儲かるかどうか?の判断の為に
会った事もない様な不動産屋の時間を
一方的に浪費さているという御自身の
行動について一旦振り返って下さい。


お部屋や持家を求めていて
アパート情報や建売・土地情報を
聞きに凝られる方々(実需)とは
根本から見え方が異なりますので
その辺は深く理解を頂きたい所です。


話を戻しますが…売物件に表示される
想定利回りは誰がどんな方法で調べた
数字を元に算出されているか?
考えた事はありますか?
私自身、不動産を購入する方ですが
募集図面に記載された利回りなんか
1mmも信じた事ありませんよ?


ついでに、栃木県内の物件は
MAX賃料で利回り計算されているので
リノベ等をかまさない限り
バリューUPも出来ない物件ばかりです。
なのに、10%位の想定利回りで
売出しされている不動産ばかりなので
〇割位の指値が通らないと買う意味が
薄くなる(回収が遠い)のでは?


私も現在両手に少し足りない程の
投資家さんとお付合いしていますが
対価(仲手)を頂ける事を条件に
想定利回り計算や打出しの方向性を
提案する事は有っても、別業者で
購入される不動産については
ノータッチ=意見出ししない
お約束の元でのお付合いですし…


物件掲載元の不動産業者さんが
首都圏なり遠隔地の業者であった場合
一回もあった事のないその業者が
市場ヒアリングしました!
嘘か本当かも分からない言葉を言って
それを鵜呑みで信じるのって…
控えめに言って自殺行為では?


迷惑行為にならないように
キチンと地場の業者に対価を払って
リアルな市場性をヒアリングした方が
長い目で見なくても安牌ですよね?
ってな感じの話を馴染みの業者さんと
盛り上がったのですが…
投資家さんには届かないだろな…

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