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セラー・ファイナンスって知ってる?

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セラー・ファイナンスって知ってる?

カテゴリ:売買


日本ではあまり聞かない用語ですが
アメリカ不動産市場では
【バルーン・ペイメント】と合わせて
よくある売り方だそうです。
セラー・ファイナンスの方は
売主からお金を借りる不動産購入
バルーン・ペイメント
月々、利息のみを支払っておいて
期日が来た時に元金を一括で返済する
不動産の購入方法だそうです。


で、両方共に合法な取引なんですが
悪用(特にセラー・ファイナンス)する
不動産業者がいるそうで…
日本でも類似の売り方が出始めて
いますので(勿論、健全な業者もいます)
どんな手法で、どんな危険があるかを
書いておこうかと思います。


何の為にある方法なのか?



セラー・ファイナンスという取引は
主に銀行で借入が出来ない方の為の
不動産取引手法で売値の全部を
借りる他に頭金だけを借りる方法が
(アメリカでは)有ります。
※アメリカだと銀行借り入れ審査時に
 OPMを気にしない様です。
 OPM=other people’s money


では、日本でも再現可能な
不動産売買額の全額を借り入れる方での
セラー・ファイナンスについて
もう少しお話させて頂きます。


本来であれば銀行から借り入れて
家を買うのですが、それが出来ない
人向けのサービス(取引)ですので
=クレジットスコアが低い
 頭金が用意できない
銀行よりも利息が高いケースや
不利な契約を強いられる事が
散見される様です。


不利な契約とは、例えば…

・滞納時には出て行ってもらう
・書類作成費などを追加で請求する
・そもそも市場価格より割高
・修繕費などは当然、入居者負担

他にも色々有るんでしょうが…
更に【バルーン・ペイメント】
組込んで販売するケースも有る様で…
悪意のある売主から直接契約して
痛い目を見る人が結構いるようです。


何が危ないポイントなのか?



アメリカ不動産市場では新築より
中古物件が高いケースが有ります。
※新築住宅に様々な欠陥があって
 入居者がそれらの欠陥を直すので
 中古住宅の方が安心だそうです。
 日本では品確法があるので
 売主責任で修繕します。


つまり、(アメリカでは)住宅を
売却すると利益が出る事があるのです。
でも、そもそもが市場適正価格より
高い値段で売られていて
かつ、利息のみの支払いを続ける
不動産購入をしてしまうと
売却できない(残債が払えない)
状態に陥る事になります。


残債清算が出来ないという事は
支払が滞納するまで身動き取れない
=買った家を取り上げられる
という最初の契約が効いてきます。
売主から見た買主は、さながら
高金利を支払い続けるカモですね。


戻って来た住宅は、最初の買主が
色々な不具合を直した中古住宅です。
市場価値が上がったその住宅を
再度、セラー・ファイナンスで
売りに出せば何度でも儲かります。


日本では通用するのか?



前述しました様に、日本では
品確法など消費者保護が手厚いので
そのまま持って来ても通用しません。
…と、思うじゃないですか?
余裕で悪用できます。
というか、アメリカで運用するより
不動産でセラー・ファイナンスを
利用した金儲けを行うのが簡単です。


まず、日本の不動産市場では
【新築信仰】が根強く存在しますので
都市部を除き、中古住宅の価値は
新築よりも必ず低くなります。
つまり、バルーン・ペイメントを
組込まなくても買手を追い込む事が
簡単に実現できるという事です。


次に、日本でセラー・ファイナンスを
実行するとしたら、ターゲットは
フラット35に落ちる層となります。
各金融機関での住宅ローンに比べて
審査の基準が緩いフラットでは
年収300万円台・非正規雇用でも
審査対象として見てくれます。
フラットで審査NGされる人とは
本来、不動産購入すべきでない人です。


セラー・ファイナンス自体が
あくどい商売法という事では無く
ソレを利用してアコギな商売を
する業者がいるという事ですので
別に日本でセラー・ファイナンスを
行っている業者の全てが悪徳業者では
ないと思いますが、契約に進む前に
契約内容やリスクを充分に理解して
不動産購入をして頂きたいと思います。


書いてて思ったんですが…
頭金なしのフルローンで住宅購入を
勧めてくる不動産業者も
普通に危険な業者ですよね…
地方では中古住宅の価値は
基本的に下がるのに、
何らかの事情があって売却したくても
残債が消せないと売却できないとか
向こう15年位は売却額が残債を
下回る可能性が有るとかのリスク
ちゃんと説明してるのかな?

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