タイトル関係の内容が見たい方は
小見出しが来る迄飛ばしてください。
2020年は新年早々、ゴーン氏が
コッソリ国外逃亡してみたり
イランがアメリカとドンパチする
空気を醸し出したり新国立競技場の
木製椅子がお尻に厳しかったりと
散々なスタートを切りましたね…
不動産市場ではオリンピック以降の
都内不動産価格がどうなるか？とか
生産緑地の2022年問題が目前に迫り
売り物件増えるかな？とか
そもそも本年4月の民法改正で
瑕疵担保責任が契約不適合責任になり
責任放棄の代償として中古の売値が
もう少し下がるのではないか？とか
連帯保証人が有限責任になるのなら
法人融資の連保を代表にした上で
根抵当でお金を借りればやりたい放題
できるのでは？とか色々な意味で
非常に面白そうな1年ではあります。
契約実務のところで言えば
地面師詐欺の影響からか契約締結前の
エビデンスの提出がやや五月蠅く
（細かく）なったり賃貸なら
電子契約の導入実現に向けて
色々な会社で法律関係のチェックを
進めていたり等々、時間の流れが
激遅い事で有名な不動産業界でも
日々、変化・改善が行われていますので
今年も時代の流れに取り残されない様
頑張りたいと思っています。
昨年、政府が年金では生活できない
未来をプレゼントしてくれましたので
今年から（可能なら）貯金や
資産運用について勉強していこうとも
思っているのですが、資産運用って
調べれば調べる程、お金持ちが
やる事では無いか？と言う風に
見えてきてちょっと辛い物があります…
凄くタイトルと関係ない事を
つらつら書きましたが
昨夜、ローコスト住宅を賃貸用に
購入した時の期待利回りを
考えていた時に、新築住宅価格の
（物件がある立地での）上限値は
いくら位が適正なのか？について
一つの考え方が降りて来たので
何となくご報告しておきます。
普通に賃貸と比べれば良い！
よく【今の家賃と比べて下さい】的な
住宅のチラシがあるじゃないですか？
アレに書かれているローンの返済額は
転居・転職・家族構成の変化などの
リスク対応を全無視の数字なので
借りる・貸すとしたら幾らか？
という目線で考えれば良いんだ！
…という考え方です。
例えば、宇都宮市内で新築戸建てが
（立地にも拠りますが）大体12万円～
くらいになると思います。
賃貸の平均居住年数は4～6年と
言われていますので、戸建という事を
考慮して（長期入居になりやすい）
新築～築6年までが月12万
築6年の中古戸建でも10～12で
普通に賃貸出来るので、念の為
月11万で再度6年程入居したと
仮定します。ここ迄で
新築～築6年 864万円
築6～築12年 792万円
こんな感じで耐用年数（22年）までの
家賃払っていたら額を計算していくと
2616万円位のお家賃相当になります。
新築12万円相場であれば
土地が坪25～30万位の立地かな？
と言う感じです。一般住宅で
（土地50～60坪）土地値が
大体1500万円位として…
上での計算を合わせますと
大体、3500万円位の建売で
264回支払時の残債が
1440万円位になります。
（35年・金利0.95％）
ボーナス併用なし・頭金なしなら
月々約9.8万円の返済です。
賃貸で享受できる、住替えのし易さや
設備故障の修理費家主負担
外壁塗装などの定期メンテ分の
追加出費まで考慮していきますと
土地・建物3000万円以内なら
持家購入をされた方がお得な感じです。
（賃貸市場が新築12万円位の立地）
（利回り2.86％の絶対投資しない案件）
転勤・転職・家族構成の変化が
向こう35年間無い！と言い切れる方は
ローコスト住宅も流行っていますので
持家購入を目指されるのも
良いかもしれませんね！
