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家賃査定…
家賃査定…
家賃査定…
不動産賃貸仲介業を行っていると
大手メーカーさんから新築アパートの
想定賃料アドバイスを求められる事が
ちょいちょいあります。
地主さんへのプレゼン作成でしょうね。
新築は比較的簡単なので良いのですが
リノベ系の賃料想定は本当に難しい…
昨今ではリーマン大家が増えたせいか
購入物件の見込み家賃を教えて?
といった電話が増えた気がします。
何故か皆様、情報を出したがらない様で
真岡市○○町の~とか、下野市△△の~等
ザックリとした地名と築年・間取りを
一方的に喋って「いくら位ですか?」と
結論を急かしてきます。
大手メーカーさんの場合では
内装の仕様や間取り、貸出し条件が
ある程度は把握できますので
立地とプランだけでも想定賃料を
お伝え出来るのですが…
上記の情報量だけで分かる事など
何一つ無いという事を御理解頂きたい。
例えるならば、結婚相手を誰かに伝える時に
○○在住・△△歳・身長■■cm
コレだけを伝えておいて
「良い人でしょ?」
って言われてるようなものです。
そんな無茶ぶり投資家さんに
内装・敷地面積・接道状況・日照etc
これらを確認するのも面倒ですので
それっぽい数字をお伝えしてますが
そんな適当な数字で大丈夫なのか?
他人事ながら心配になります…
心配するなら詳細な数字を出せ!
という話なのですが、詳細な数字を出すには
最低限、現地と内装を直接見ないと
出したくても出しようがありません。
お電話で済まそうとしている
投資家さんサイドに問題があると思います。
上記の様に情報が皆無な状態で
お伝えしている想定お家賃とは
市場供給量と平均賃料から何となく
これ位か?と試算したお家賃です。
ですから、相場からかけ離れた物では
無いと思っていますが、物件毎の
個別条件は一切無視した数字になります。
ですので、私は数字を伝える際に
「決まる保証は一切できませんが」
と、常に前置きしています。
後、自分なら参考にしないと思っています。
というか、買う前に相場調べなよ?
とすら思っています。
持家の売却査定の際も
住所だけ述べて「いくらになるか?」を
聞いてくる方が居ますが
概ね、貸家の査定と同じ精度でしか
お答えできない旨を伝えています。
上記と併せて、よく思うのが
不動産投資(不動産賃貸事業)を
これから始めるにあたって
事業の要になる想定賃料という情報を
聞けば答えるからと言って
町の不動産屋に手当たり次第に
聞きまくる人…その無料で入手した
情報に事業の命運を預けるんでしょうか?
無料(有料)不動産投資セミナーで
地方築古アパートを押し込まれる人も
同じに見えます。そんなに儲かるなら
セミナー開いてる会社が進んで購入し
運用すると思いませんか?
何か、事業をおこないたい割に
考え方がズレている気がしてなりません。
別に、投資家さんを騙してやろう!
的な事は、微塵も考えていませんし
どちらかと言えば、その事業が
上手く行って欲しいと思ってます。
新しい大家さんが増えれば
不動産屋から見れば、顧客の増加や
商品の増加に繋がりますので。
でも、情報は無料で寄越せ!
自分は詳細は教えたくない!!
的な投資家さんと、良好な関係を築く
自信ありませんし、入居者に不利を強いる
大家さんは増えて欲しくないので
家賃査定の入口が雑な方に
根堀り葉堀り聞き出すのも面倒だな~
とか考えてしまい、結果、それっぽい
想定賃料をお伝えするだけになるのです。
という事で、先日の投資家さん…
お伝えした賃料を鵜呑みにしない様に!
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