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現状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて…

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現状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて…

カテゴリ:賃貸


何度か【原状回復をめぐるトラブル~】
について記載した事があるのですが
私自身、勘違いしていた事があったので
改めて記述しておきます。


大丈夫だとは思いますが、原状回復を~
とは、簡単に言うと賃貸物件(アパート等)
を退去した時に、アパート室内を
次の人に貸出す為に修繕する費用で
貸主・借主でもめる事があるから
国土交通省が、妥当と考えられる一般的な
基準を公表しているよ!という事です。


壁紙や床材には耐用年数(?)がある



耐用年数という書き方は微妙なんですが…
とにかく、国交省的には壁紙(クロス)や
床材(フローリング・CF等)は、数年で
償却するでしょ?という考えが有ります
言い換えれば、例えば壁紙(クロス)なら
6年も使えば元は取れたでしょ?
って感じの考え方(概念)です。


ですので、上記の壁紙で言えば
入居後6年以上経過して借主が退去し
その際に壁紙張替えが必要になったとしても
壁紙の残存価値は殆ど残っていないから
借主に張替え代を請求するにしても
残存価値相当を請求するのが妥当では?
と、こんな感じのお話しになります。


同様に、アパート室内の床材とか
ドアとか色々な箇所について、細かく
あれやこれやと細かく記載されています。
…ここまでのお話しだけなら
借主は、入居後相当年数経過した
アパート退去時では、修繕費用を
請求されない!的な見え方になりますね。


借主(入居者)の責務



ガイドラインでは

「賃借人の居住、使用により発生した
 建物価値の減少のうち、賃借人の故意過失
 善管注意義務違反、その他通常の使用を
 超える様な使用による損耗・毀損を
 復旧する事」

と、規定されています。


どういう事かと言うと、アパート借主の
ワザと・うっかりで付いた傷・汚れ
「自分の物じゃないからいいや~」的な
使用によってついた傷・汚れ
普通ならこうはならないですよね?
と、懐疑的に捉えざるをえないような
使用によって付いた傷・汚れについては
賃借人(借主)は復旧費用を
負担すべきという事になります。


という事は、基本的に傷つけたり
汚したりした場合は、借主は修繕費用を
支払わなければいけない
だけど、その修繕費用の負担割合は
部材調達から〇年で残価1円まで
減少するから、実質の修繕負担費は
大した額にはならない
…と、間違った解釈が蔓延していました。


負担割合の正しい考え方は…



先ほど迄の考え方を当てはめると
例えば、張替えてから6年を経過した
壁紙(クロス)に落書きしたり
破いてみたりしても、壁紙の残存価値は
1㎡1円まで落ちているんだから
仮に10㎡の張替え請求がきても
借主の負担は10円なんでしょ?
なってしまいますよね?


正しい考え方としては
仮に壁紙1㎡=1,000円の張替え単価が
有ったとしたら壁紙調達分なんか
良いとこ1㎡=100円位の物でしょ?
その他に糊代とか職人さんの工賃とか
諸々含めて1㎡=1,000円になるんだから
借主への請求金額として妥当なのは…

1㎡=901円(壁紙調達分を残価で計算)

この金額を請求するのが一般的じゃない?
というのが、国交省の考え方だそうです。
今更、よくよく見て見たら
随所に賃貸人(貸主)への配慮や
修繕を行っても資産価値が復旧しない
事象への個別想定とか書いてありますね…


まさかに備える保険



ワザとやった事はまだしも…
予想だにしない事でもアパートに傷・汚れを
つけちゃったら借主が負担するの?
って、憤る方もいらっしゃいますよね。


皆様がアパートを契約する時に
加入する保険(火災・家財保険)には
借用住宅修理費用保険の特約があります。
(保険によって名前違うかも…)
なんらかの事故でアパート室内に
傷や汚れを付けてしまったときに
その修理費用が賄われる補償です。


ちょい前にも同内容で書きましたが
ワザとではない事で、アパート室内に
傷・汚れを付けてしまった場合は
隠したりしないで先ず、保険
物件管理会社にTELして下さい。
保険も、基本的には事故発生時に
速やかに連絡貰わないと支払い出来ない
もしくは減額支払いになる事が有りますし
どうやって修繕するか?について
管理会社を通じて家主の許可を取らないと
修繕やり直し!とかもあり得るわけです。


保険方面に話は逸れましたが
アパート入居者さんには室内を
キレイに丁寧に使用する義務や
仮に水漏れ等を発見したら、速やかに
報告する義務があります。


突発的な事故で義務が果たせなかった時には
入居時に加入して頂く損害保険を使用して
修繕費用を賄う事が出来ます。
下手に隠したり自分で補修したりすると
発覚した際には、自己負担でその修繕費用を
支払わなければならなくなります。


ですので、アパート等入居時は
「古いから適当に使っても良いんだ!」
「傷・汚れをつけてもバレなきゃOK」
等と考えずに、何か会ったら
アパート管理をしている不動産屋や
仲介してくれた不動産屋などに
御相談頂けます様、お願い致します。

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