一昔前までは、競売不動産を取得して
バリューUP→売却で差益を稼ぐのが
不動産投資市場ではメジャーな
手法だったようです。
バリューUP＝キレイにしたり
土地なら纏めたり色々有ります
というワケで２年程前から栃木県内の
競売不動産情報と落札状況を
ウォッチャーしていたのですが…
結論、参入はムリ！となりました。
超簡単に言うと、資金力のある会社が
基準価格の150～180％位の価格で
競り落としてるんですよね…
凄いと思います。よく出口取れるな？
競売というのは、皆様ご存知の通り
（主に）借金が返せなかった人から
貸したお金を返して貰う為に
お金を貸した人が裁判所に申し立て
所有財産を売り払う儀式です。
税金の滞納でも競売にかけられます。
通常、競売で売りに出される不動産は
市場価格の凡そ８割程度の値付けとなり
もしも、出品価格ジャストで買えると
大変、お得なお買物が出来るという
一獲千金チャンスでございます。
なぜ８割値なのかは後述。
競売の参加者は出品された不動産から
コレだ！という物に「～万円で買う」と
意思表示を行い、一番高額を付けた方が
不動産を購入できる方式となります。
マグロの競りみたいなものですね。
競売の出品価格が市場価の8割位なのは
基本、内見できない
落札後、明渡迄は担保されない
主にこの辺が要因とされています。
簡単に言えば、借金を負った人が
まだ住んでいる事が多い為に
室内の見学が出来ないという事と
落札して所有権を得ても、そこから
占有者（住人）に退去して貰う為に
別工程を踏まないといけないという
面倒臭さが有るという事です。
あと債務者パンチとか…
ここ迄の説明を踏まえますと
誰も狙っていない競売不動産に
出品価格ピッタリで入札して
競合が居なければ市場価の８割値で
不動産をゲットできる事になります。
勿論、競売に出てくる不動産の
全部が良い物件とは限らないので
どの不動産を落札するか？という
入口から知識と土地勘が必要になります。
当然、良い物件には多くの競合が
存在する可能性が有ります。
というか、いっぱいライバルいます。
次に、ライバルは該当不動産に
いくらの値段を付けたか？不明ですので
本当に欲しい物件の時は、
不必要に高値で入札しないと
落札できない事があり得ます。
最後に、落札できたとしても
占有者（住人）に退去して頂く為の
お話合い（方法色々）や、拗れた時には
明渡訴訟を起こす等、通常の売買に比べ
取得から活用する迄にも
なにかと苦労が付き纏います。
※出来レースなら簡単なのかな？
日本全国で探せばまだまだ
競売の旨味がある地域も有ると思います。
ですが、少なくとも栃木県内は
収益目的での競売参加は
何か特別な強みとかアレンジ法を
持っていないと難しそうです。
それならそれで他の方法も有りますが
結構怠い作業をこなす必要性と
違った方向の努力が要るので
私はやりませんしオススメもしません。
