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買手と売手は似通っている?

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買手と売手は似通っている?

カテゴリ:売買


特に収益不動産の売買の時が顕著ですが
不動産売買時、売主と買主は似た者同士に
なる傾向がある様な気がします。
実需(自己居住用)や土地の売買いでは
その様な事は稀なのですが…


不動産投資もすっかり市民権を得て
一般認知も上がっていますので
当然の成り行きではあるのですけどね。

→黎明期から投資をしている層
→成長期に新たに加勢した層
→成熟、衰退期に加勢した層

不動産投資の熱は未だに冷めませんが
不動産投資市況は既に成熟期には
達していると思われます。
また、不動産投資にも先行者利益があり
言い方は悪いですが後発組は先発組の
カモみたいなところがあります。


先発組のカモって何?



不動産投資において後発が先発組の
カモ(利益)になるというのは
売られている物件の所有者が先発者
である事が原因となります。
(しょうがない事なんですが)


不動産投資において所有不動産の
売却理由は様々な事がありますが
突き詰めて言えば「利確」です。
要は運用益も稼いだし償却も済んだから
現金化しようという事ですね。


ここで不動産投資初心者だと…

「稼げる物件を手放す理由なくない?」

という様な疑問が出ると思います。
説明が面倒なので簡素化して言うと

・売った方が稼ぐ時間が短く済む
・収益性から資産性にシフトする時期
・最初からキャピタル狙い

などなど、不動産を売る理由は山の様に
(投資家には)存在します。
世襲した地主さんとかは保有を続ける
立替える等が選択肢で多い気がします。
売る2代目も多いですけどね…


運用していた不動産を売却する際に
投資家であれば「自分がビギナーなら」を
基準にして値段を付ける傾向にあるので
運用にあたって修繕が必須なアパートを
DIYで安く仕上げて(仕上がってない)
表面15%くらいで市場に流します。


で、買手の方も無料セミナーなどで
先行オーナーのポジトークにやられて
利回りだけを追い求めてアパートの
購入可否を検討するので売手と買手が
似通って来るという絶望が生まれます。


これら一連の流れが丸々先行者の利益に
繋がっているので後発組みはカモに
なりやすくなっております。
買う物件がないとデビュー出来ないし
ある程度しょうがない事です。
(中には良い人もいます)


安全に行くなら低利回りも視野に



特に地方の不動産は

「新築は買った瞬間に3割値が下がる

なんて言われる様な市況ですので
下手気に手を出さない方が良いのですが
それでも不動産投資を検討しているなら
あえて低利回りも候補に入れる事を
(考え方の一つとして)オススメします。


例えば、新築3000万円で期待利回り
5%位の物件を現金買いすれば
10年で買値の半値が戻ってきて
築10年の中古として2000万円で売れると
620万円程の現金が増えます
※税金・償却全無視した話です。


10年で620万円増えるのであれば
年2.06%程の利回りとなりますので
銀行の預金金利の200倍程となります。
新築~築10年位なら大きな出費も
(設備故障など)無いでしょうし。
まぁ…やる人いないでしょうが。

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