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物価上昇と不動産

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物価上昇と不動産

カテゴリ:不動産


今朝のニュースで米国FRBパウエル議長が
【より柔軟なインフレ対応】物価上昇率の
オーバーシュート容認の考えを示しました。
→低金利政策を維持する可能性が強い。


日本でも物価上昇率2%を目指して
様々なアプローチを続けていますが
なんで頭の良い人達が物価上昇=インフレを
目指しているか?皆様は御存知でしょうか?
(ちなみに私は今朝調べるまで知らなかった…)


詳しい理由は金融系のニュースサイトで
ご確認を頂きたいのですが過去の統計上
2%程の物価上昇を続ける時期は
経済成長率も高いというデータに基づき
各国政府は2%の物価上昇を目指している
という側面と、物価が上がるという事は
お金の価値が下がるという事でもあるので
赤字国債の解決法としての側面がある様です。


前半は割と簡単な話ですね。
経済が成長する=世の中にお金がまわる
→税収が増えて行政サービスも充足する


後半は、例えば現時点の初任給平均が
仮に月額20万円だったとして、
真岡市内で飯○Grの新築建売の値段が
仮に平均2000万円だったとした場合
年2%の物価(と、賃金)上昇を続けると
約35~36年後には…

・初任給 月給40万円
・新築建売 約4000万円

という事になります。
一方で、現時点で日本には約1100兆円の
赤字が有ると言われていますが、コレは
現時点でのお金の価値で作った借金なので
上記の様に物価(と、賃金)が2倍になると
実質的な赤字が1/2になります。
(税収も増えますし)


ついでに、主要な国々のインフレ率が
2%で一致していれば、通貨の相対的な
価値もソレを要因としては変動しないので
米国も日本も同様に2%になるのだそうです。
久しぶりに勉強してしまいました。
サンキュー!パウエル議長。


物価が上がると地価はどうなる?



前置き長引きましたが今までの話を
簡単(雑?)にまとめると

「今より物が高い未来を目指す」

という事になります。もしくは…
バブル景気にならない様に制御しながら
ゆるやかな経済成長を目指す
とも言えると思います。


高度経済成長(バブル景気)と言えば
不動産価格の急激な上昇です。
真岡の老舗不動産屋さんが言うには

「店を開ける前から行列が並んでた」

という位、昨日買った不動産が
次の日には値上がりしていたレベルで
不動産価格も上昇したそうです。
大変、羨ましいお話です。
出来れば体験したかった…


でも、現状で地方の不動産市況では
毎年地価減少を続けています
都市部(というか東京都心)は毎年の様に
地価上昇を続けていますけど。
でも、いうて広い日本の一部だけが
不動産価格上昇した所で全体の平均では
マイナスなんじゃない?
→という事は物価も減少してる?


気になったので経済省統計局のHPから
消費者物価指数と圏域、用途別地価変動率を
一つのグラフにまとめてみた所…

青線が消費者物価指数で橙色が地価変動率
縦の目盛りは昨対割合、2014~2018の数値です


基準年が違いますが消費者物価指数と
(全国平均の)地価変動率は同調している
言っても差し支えない動きをしています。
グラフに入れ込むのを忘れてしまいましたが
同期間の平均賃金の対前年増減率は
5年間平均で0.7%の増加となります。
(厚生労働省データより)


今年を入れたら悲惨な事になりますが
物価・不動産価格(地価)・賃金は
統計上では毎年微増しているという事です。
正直、全く持って実感湧きませんが…


インフレが続くとした場合



先程のグラフ上での物価変動率は
5年間の平均値で言うと+0.06%となります。
物の値段が0.06%あがった。もしくは
お金の価値が0.06%下がったと言えるので
毎年、1万円を貯金していると6円損を
している状態という事になります。
預金金利も考慮しようと思ったのですが
栃○銀行も足○銀行も普通預金の金利が
現行、0.001%なので無視します。


以前のブログで、地方における
賃貸物件の平均賃料の推移について
触れた事がありますが、平均して
対前年-1.4%となっております。


今年の栃木県公示地価は県全体平均で
対前年-0.69%となっており
宇都宮市・小山市で前年比プラス
(宇都宮0.56%・小山0.39%のプラス)
下野市がほぼ横這い(-0.04%)
真岡市では-0.81%という数字です。


これらを考慮し、且つ経済的合理性で
賃貸と持家(購入)を比較すると…
栃木県内では一部地域を除いて
家は買う物ではなく借りる物である!
という事が言えるかと思います。
一部地域→宇都宮・小山駅徒歩圏とか


ようは、不動産を購入すると
その資産性は年々減少してしまうので
賃貸物件(アパートとか)で生活し
資産運用でもした方がお金が増える
(あくまで資産性で家を買うのであれば)


もっと具体的に言うと…
仮に真岡市内で2500万円位の新築建売を
購入したと場合で(土地60坪)
ローン返済後(35年後)の資産価値は
土地値のみの400~500万円となるので
元手200万円年利2%で複利運用すれば
同じ資産が手に入る計算になります。


仮に0.06%分の物価上昇率を考慮しても
35年後の物価は現在の2%増でしかなく
元手200万が204万(35年後8万円差)
だけの話なので無視しても良いと思います。


もっと細かく地点調査をすれば
例えば真岡市内でも地価減少に歯止めが
かかっている地域とかあると思いますが
データ収集が面倒なので割愛します。


あと、不動産価格が無限に減少するとは
私は思っていませんので、よっぽど
辺鄙な所でなければ下限はあると思います。
ですが、現行のデータだけを見て
資産的な話に終始した場合で地方では
購入より賃貸の方が有利かと存じます。

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