知合いで山林を欲しがる人が増えています。
果樹を育てたい人や林業を行いたい人
田舎暮らし（？）に憧れて等々
購入目的も様々なのですが…
調べてみると、70年代後半～80年にかけて
山林取引のブームがあったそうですね。
富裕層の投資先として人気があった様です。
現在は最盛期の1/10位の取引価格との事。
確かに不動産取引の一種ではあるので
不動産屋である私に相談が来るのも
不思議ではないのですが、正直なところ
そんな不安要素満載の不動産売買は
出来ればゴメン被りたいです…
以下に記載する疑問点等は山林売買経験が全くない
私の現時点での不安要素なので、実態と異なる事や
特に問題ない事が記載されている可能性が
存分にあります。その内、山林売買を
やる時が来たら、またブログに書きます。
測量してあるの？
ぱっと思いつくのがコレです。
実は、過去に真岡市内の山林の一部を
保有する方から売却相談を受けた事が有り
その時は山林売却経験が豊富な業者か
既に林業を営んでいる業者や材木店とかに
相談をした方が良いと提言しました。
現実世界で【１つの山】に見えたとしても
権利関係では【複数の所有者】が所有する
不動産である事も有ります。
また、仮に単独で保有する山だとしても
山の周囲には普通に他人の土地があります。
どちらの場合も、公図上の境界を確認し
売買の対象になる不動産を確定させる
必要があるかと思います。
その時に絶対もめるのが
「うちの土地はもっと広い」
的な領地争いです。登記簿上の面積と
現況測量した際の面積もズレるでしょうし
そもそも、測る範囲が広大なので
測量費も莫大な費用になるでしょうし
大金をかけて揉め事を生み出すのは…
金額は幾らが適正なの？
ざっと調べたところによると
山林の不動産売買評価額の算定方法は
山という不動産の価格と言うより
生育している樹木の価額で見るようです。
なので、木の種類・生育年数、さらには
切った木を運び出しやすいか？等を
総合的に評価するとの事です。
上記より自然林よりも植林された山の方が
評価が高くなるのが一般的だそうです。
イメージだけで言うと、自然林の方が
高額（人気がある）感じがしたので
意外ではありますが、確かに人の手が
入った山の方が安全そうではありますね。
上下水とか電気はどうするの？
義兄（林業従事者）からも山を買いたいと
相談を頂いている様なのですが
（妻からの又聞きで直接は言われていない）
そちらの要望は（恐らく）林業兼自宅用地
っぽいので更に難しい感じです。
実際問題、山の上のお家って
上下水とかどうしているんでしょうね？
普通に考えると、上下水が来ている
山の麓から自費で引張ってくる感じ？
それか令和にもなって
上水：井戸
下水：地獄溜め
って感じで作るんでしょうかね。
※地獄溜めでは認可降りないと思います
地獄溜め＝汚水を地面に直接流す事。
自然浸透の方が一般的な言い方ですが
栃木・茨城で不動産をしていると
不動産長老連から伝授される方言。
接道義務は43条但し書きとかで躱すのか？
そうやって考えていくと、現存する山小屋や
山頂の宿泊施設とか（法的に）どうやって
建築されているのか不思議ですね。
山頂のお城とか寺社とかの古い時代の
建造物は、物によっては既存不適格な
建物も有ったりするんでしょうか？
接道義務→建物を建てる時は、建築基準法上の
道路に一定幅以上接していないとダメ！
というルールの事。
43条但し書き→上記の接道義務を
満たしていなくても、建物敷地周辺に
空地があったり通路があったりする時に
建築審査会の許可を受けられれば
建築OKだよ！っていうルール。
もっと正確に言えば、その空地や通路を
43条但し書き道路と呼ぶ。
既存不適格→その建造物を建築した時代の
法律では適法であったが、現行法では
違法（ルール違反）になってしまった
建築物の事。たまに建築確認を取ってない
（済証のない）お家がありますが
そっちは普通に違法建築の可能性大。
最近、不動産関連のネタに不足していたので
ブログネタの提供は有難いですが
出来れば、もうちょいマイルドな
不動産関連の依頼が欲しいと思いました。
