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契約書を読んだ事はありますか?

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契約書を読んだ事はありますか?

カテゴリ:賃貸


先日、かねてよりの悲願を達成すべく
賃貸借契約書を一から作り変えました
民法改正に合わせて内容自体は
少しづつ変更をしていたのですが…


今迄使ってたのはハトマークサイトで
ダウンロードできる賃貸借契約書で
本紙だけで9P位ある物だったので…


別紙を入れると13Pくらい…
これを、某業界最大手D東K託のレイアウトを
丸パクリ参考にして宅建協会・D東・T建の
契約書内容をちりばめて出来上がったのが

※個人情報等を付箋で伏せています

コレです!A3両面刷り1枚完結型!!
コレで契約書印刷の経費が1/13に圧縮され
用紙コストも1/5.8に低減できました。
※言っても、金額換算で66.4円/契約毎ですけどね


【宅建協会・D東・T建の契約内容を参考】
とは、基本的な賃貸借契約内容自体は
どこも同じですが、文面や言い回しに
多少の違いがあるので、その確認と
D東・T建はサブリース契約となるので
通常の賃貸借契約と内容が異なる箇所が
ちょいちょい出てくる箇所を宅建協会の
契約書に準拠して修正した感じです。


普段の仲介業務では賃貸借契約書について
特約事項とか占有対価(家賃など)の
確認位しか説明しないので
重説は説明義務があるが契約書には無い
改めて一から作ってみると

「契約者さん達、ちゃんと読んでる?」

といった箇所がちょいちょいあったり
普通、そんな事しないだろ… 的な注意が
散見されたりと、改めて賃貸管理業の
負の部分を認識できて良かったです(?)


折角、契約書を刷新したついでに
契約書の内容ってどんな内容なのか?
を簡単に説明していきます。
※小さい字で文章がごちゃごちゃ書いてある
 部分についての説明です。
※大筋は大体どこも同じ内容ですが
 不動産屋によって多少の差はあります。


最初の方は大まかな決め事



小さな文字の羅列部は出だし~中盤までは
対象不動産(借りるアパート)での
契約(約束)内容の説明が並びます。

・家賃は支払期限までに払って
・遅れたら違約金を請求するよ
・1ヶ月未満の時は日割計算するよ
・電機、ガス、水道は入居者で手配して
・火災保険に加入して(借家・個人賠償付)

大体、こんな感じ+αの内容ですので

「折角、私が住んであげているのに
 家賃を支払えなんて信じられない!

とか思うタイプの人以外はスルーしてOK。
地味に共用部の清掃・維持管理の頻度や
方法は不動産管理会社側が決める!
ってな事も書いてあります。
ゴミ出しの方法が悪くて注意を受ける人
頼むから一回目の注意で改善して


NG項目も書かれています!



中盤からは「ダメな事」について
延々と記載されるパートが始まります。

・ヤ○ザさんは契約できないよ
・名義借りてヤ○ザが使用するのもNG
・建物敷地で宗教勧誘しないで
・一般人が威圧的な態度とるのもNG
・危険物や爆博物、有毒物質を持込まないで
営業活動には使わないで
・勝手に改装しないで
動物を飼育しないで
・常軌を逸する音量で他所に迷惑かけないで
・法令違反をしないで

この辺も、至って普通の事ばっかりです。
動物飼育に関しては、ペットOKの
アパート等では特約の方に
【契約条項〇条△項にかかわらず~】
といった文面追加でペット飼育OKにします


また、アパートで営業活動しないで!
というのは、日本の建造物は建築時に
用途(どの様に使うか)を指定して
建築確認を行いますので、その用途と
違う使い方をしないで欲しいという事です。
通常のアパート等であれば

用途:共同住宅

となります。テナントタイプの物件は

用途:店舗 用途:事務所

などとなっています(登記簿が)。
店舗と事務所の主な違い
【不特定多数の来客があるか?】
となります。従業員以外は全て
不特定な来客とカウントしますので
ネイル・エステ等で会員しか来店しない!
としても、借りるなら店舗ですね。


話が逸れましたが通常のアパートは
居住用で申請を出して、居住用の
建物を建築しますので商用利用は
基本的にNGとなります。
※消費税とかも発生しますし…


後半は使い方について



中盤を折り返して、契約条項の後半に
入ってくると、主にアパートの使用方法
(というか管理の帰属)についての
説明が始まります。

軽微な修繕は入居者がやってね
・異変を察知したら連絡してね
・緊急時は室内に入らせてね
・勝手に修繕しないでね

ざっくりこんな感じですね。
軽微な修繕とは、照明の管球の交換や
蛇口などの水漏れ対応(パッキン交換)
風呂栓の劣化に伴う交換、消耗品の交換等
イメージ的にはホムセンで買える物で
交換に難が無い様な物は自分でやって。
という決まり事が書いてあります。


その次位に契約解除の条件が並びますが
滞納したり犯罪を犯したりヤ○ザだったり
申込書に書かれた内容に嘘があったり
オラついてきたりしたら出て行ってね
くらいの内容ですね。


ちょっと面白いのが、入居者の死亡は
解約の理由とはならない点です。
実際は、死亡が発覚したら賃貸契約も
当然、終了するのですが、いつ契約が
終了したか?については【発覚時】
契約終了する=死亡日に遡ってではない。
以上の事から、(多分)死亡を
契約解除の条項に居れてないのかな?


大詰めの方は契約書で取り決めた以外の
不測の事態が起こった場合には
法律に則って誠実に協議しましょう!
という文面が来て終わりとなります。


以上、賃貸借契約書の内容をざっと
説明してきましたが、正直なところ
特別な事や難しい事は書いてありません。
皆様も契約書の内容を遵守いただき
楽しい賃貸ライフをenjoyして下さい。
※マジでルール守ってください…

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